Kölner Büroimmobilienmarkt mit starkem Jahresstart im 1. Quartal 2021 – Quartalsergebnis erreicht fast 80.000 m² vermittelte Fläche
Der Kölner Büroimmobilienmarkt startet trotz der anhaltenden Coronakrise mit einem äußerst positiven Quartalsergebnis in das Jahr 2021.
Es konnten circa 80.000 m² Bürofläche vermittelt werden. Dies entspricht einer Zunahme zum Vorjahresergebnis um circa 125 % und somit mehr als einer Verdopplung des Flächenumsatzes im Vergleich zu dem ersten Quartal 2020 (ca. 35.000 m²).
Diese hohe Vermittlungsaktivität im ersten Quartal 2021 ist insbesondere auf zwei Anmietungen im Bereich von über 10.000 m² an die öffentliche Hand bzw. Bundesbehörden zurückzuführen. Beide Anmietungen wurden im Teilmarkt Ehrenfeld/ Braunsfeld realisiert. Zum einen circa 13.000 m² Bürofläche in einer Bestandsimmobilie auf der Josef-Lammerting-Allee und zum anderen circa 12.000 m² in einem Neubauprojekt an der Eupener Straße. Somit machen die beiden Vermietungen einen Anteil am Quartalsergebnis von circa 32 Prozent aus. Der deutliche Zuwachs zum Vorjahresergebnis kann auf den ersten, harten Lockdown und einem kurzzeitigen Stillstand der Wirtschaft im ersten Quartal des letzten Jahres zurückgeführt werden.
Das Vermietungsgeschehen in der Größenordnung von 5.000 bis 10.000 m² bleibt weiterhin auf einem äußerst geringen Niveau. In diesem Bereich konnte lediglich ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Dies ist seit Ende 2019 wieder die erste Vermietung in diesem Größenbereich. Durch das anhaltende Thema „Corona“ herrscht weiterhin Unsicherheit und Zurückhaltung bei Unternehmen in der Größenordnung ab 5.000 m². Bei Unternehmen in dieser Größenordnung, ist der interne Prozess im Hinblick auf z. B. Reduzierung der Mietfläche, aufgrund neuer Homeoffice-Überlegungen, deutlich langwieriger und aufwendiger umzusetzen.
Die Leerstandsquote nimmt im Vergleich zu dem ersten Quartal 2020 (2,40 Prozent) deutlich zu und liegt derzeit bei 3,50 Prozent. Aufgrund des guten ersten Quartals bleibt die Quote jedoch seit Ende 2020 (3,64 Prozent) auf einem stabilen Niveau. Vor allem die gestiegene Anzahl an Flächen, welche zur Nach- oder Untervermietung angeboten werden, hat im vergangenen Jahr zu dem Anstieg der Leerstandsquote geführt.
Die Durchschnittsmiete legt im Vergleich zum Vorjahr wieder zu. Aktuell liegt die Durchschnittsmiete am Kölner Büromarkt bei 13,90 €/ m². Dies entspricht einem Anstieg um circa acht Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2020 mit einer Durchschnittsmiete von 12,90 €/ m².
Im Vergleich zum Vorjahr wurden insbesondere im Bereich Innenstadt wieder deutlich mehr und hochpreisige Flächen (ab 20,00 €/ m²) vermietet, was sich dementsprechend auf die Durchschnittsmiete auswirkt. Die Spitzenmiete hat dadurch ebenfalls deutlich zugelegt und befindet sich zum Ende des ersten Quartals bei 25,80 €/ m². Hier liegt man klar über dem Vorjahresergebnis von 20,83 €/ m². Bei der Höchstmiete konnte Anfang diesen Jahres erstmals die Marke von 30,00 €/ m² mit einem Rekordwert für den Kölner Büromarkt von 31,50 €/ m² überschritten werden. Somit wird auch das positive Ergebnis aus 2020 mit 28,00 €/ m² deutlich übertroffen.
Larbig & Mortag blickt trotz der weiterhin widrigen Umstände positiv auf die kommenden Quartale in 2021. Dies liegt hauptsächlich an einer deutlichen Zunahme an Anfragen und Mietvertragsabschlüssen im Bereich bis 1.000 m² Bürofläche sowie dem guten Jahresstart. Wir gehen davon aus, dass die Anfragesituation insbesondere in dieser Größenordnung stabil bleibt und wir uns dauerhaft über den Vorjahresergebnissen bewegen. Zudem sind ein bis zwei weitere Anmietungen im Bereich von über 10.000 m² in Anbahnung, welche sich dementsprechend positiv auf das weitere Ergebnis auswirken. Bei der Mietpreisentwicklung rechnen wir ebenfalls damit, dass das derzeitige Niveau gehalten wird. Die Leerstandsquote wird voraussichtlich in den kommenden Monaten nochmals zulegen, da davon auszugehen ist, dass insbesondere große Unternehmen Teilflächen zur Unter- und Nachvermietung durch Umstrukturierung anbieten werden. „Somit ist es nicht unwahrscheinlich, dass wir zum ersten Halbjahr eine Leerstandsquote von circa 4 Prozent verzeichnen. Jedoch ist dies als „gesundes“ Leerstandsniveau zu bewerten, da sich Angebot und Nachfrage in etwa auf einem Level befinden.“ sagt Steffen Gihr, Prokurist bei Larbig & Mortag Immobilien.
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