Investment & Corona
Die aktuelle Krise und die damit verbundenen Auswirkungen für den nationalen und lokalen Büroimmobilienmarkt sind zur Zeit nicht abschließend zu bewerten. Darüber hinaus hinterlassen verschiedene Situationen einige Rückfragen bei Vermietern und Mietern. Zu einigen dieser Fragen haben wir uns mit Frau Dr. Palm, Fachanwältin für Bau- und Architekturrecht, ausgetauscht und möchten das Ergebnis gerne mit Ihnen teilen:
Unsere Fragen an Frau Dr. Palm zum Thema Investment:
Hallo Frau Dr. Palm, wir können uns gut vorstellen, dass Sie derzeit sehr viel zu tun haben und daher vorab schon vielen Dank, dass Sie sich die Zeit für unseren Austausch nehmen. Wir haben in unserem bisherigen Austausch bereits die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Bürovermietungsmarkt sowie auf den Retailmarkt thematisiert. Auch unsere Spezialisten aus der Investmentabteilung werden zunehmend von unseren Kunden mit Rückfragen zu rechtlichen Auswirkungen der Corona-Krise aufgesucht.
Frage: Kann der Erwerber einer Immobilie eine Stundung der Grunderwerbssteuer beim Finanzamt beantragen?
Antwort: Grundsätzlich kann man eine Stundung der Grunderwerbsteuer nicht beantragen. Zahlt ein Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, erhält er keine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und wird nicht als Eigentümer eingetragen. Mir ist nicht bekannt, dass in den bisherigen Hilfspaketen der Regierung die Corona-bedingte Stundung der Grunderwerbsteuer vorgesehen ist.
Frage: Mietstundungen für Mietwohnungen sowie auch bei gewerblich genutzten Immobilien sind aktuell in aller Munde. Welche gesetzlichen Möglichkeiten gibt es für Eigentümer, die hiervon betroffen sind, im Rahmen der Darlehenstilgung? Sind in dem Bereich der Tilgung- und Zinsbelastung ebenfalls Stundungen möglich?
Antwort: Am 25.03.2020 hat der Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen, welches am 27.03.2020 den Bundesrat passiert hat. Dieses Gesetz beinhaltet in Art. 5 § 3 auch Regelungen zu Darlehensverträgen. Diese Regelungen besagen zusammengefasst, dass der Darlehensnehmer die üblicherweise monatlich zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen im Zeitraum vom 01.04.-30.06.2020 nicht zu erbringen hat, wenn er Corona-bedingt hierzu nicht in der Lage ist. Wann dies wiederum der Fall ist, ist nicht konkret geregelt und Auslegungsfrage. Für den Darlehensnehmer, der sein Eigentum finanziert und aufgrund der Corona-Krise kein oder nur noch beschränktes Einkommen hat, wird eine Stundung des Darlehens sicherlich vorgenommen werden können. Bleiben bei dem Vermieter die Mietzahlungen aus, da der Mieter Corona-bedingt nicht zahlen kann, dürfte Gleiches gelten.
Wird das Darlehen im Ergebnis gestundet, verlängert es sich - wenn keine abweichende Regelung mit der finanzierenden Bank getroffen wird - um 3 Monate. Mit Ablauf der Stundungsfrist wären nämlich sonst zum 30.06.2020 die 3 gestundeten Zahlungen auf Zins und Tilgung sowie die laufenden Zahlungen fällig. Dies könnte dann zum 30.06.2020 zu einer Überlastung des Darlehensnehmers führen. Deshalb sieht das Gesetz vor, dass der gesamte Vertrag in diesen Fällen um 3 Monate verlängert wird.
Das Gesetz sieht allerdings ausdrücklich vor, dass Darlehensgeber den Verbrauchern Gespräche über Lösungsmöglichkeiten anbieten sollen. Ich rate dringend, von diesen Gesprächen Gebrauch zu machen, um individuelle Lösungen zu finden.
Frage: Bei einer Beurkundung eines Kaufvertrages, welcher vor der Corona-Krise getätigt wurde, waren die wirtschaftlichen Eigenschaften erfüllt gewesen. Diese haben sich zwischen Signing & Closing dahingehend verändert, dass die wirtschaftlichen Eigenschaften, sprich Zahlungsfähigkeit des Mieters (z. B. bei einem Hotel) bei einem Kapitalanlageobjekt nicht mehr gegeben sind. Haben Käufer in diesem Fall ein Rücktrittsrecht oder sonstige rechtliche Mittel?
Antwort: Wenn man unterstellt, dass die Parteien eine „bestimmte Zahlungsfähigkeit des Mieters“ als Beschaffenheit des Kaufobjektes vereinbart haben - was im Einzelfall zu prüfen ist -, dann können die Beeinträchtigung oder der Wegfall dieser Zahlungsfähigkeit einen Mangel des Verkaufsobjektes darstellen. In dem Ihrerseits gebildeten Fall tritt dieser Mangel nach Kaufvertragsschluss, allerdings vor Übergabe ein. Es kommt jetzt auf die Bestimmungen des Kaufvertrages an. Bei Bestandsimmobilien wird gewöhnlicherweise die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen sein. Dann haftet der Verkäufer nicht nach dem Sachmängelrecht. Allerdings trägt der Verkäufer in dem Zeitraum zwischen dem Notartermin und der Übergabe die Gefahr der zufälligen Verschlechterung der Kaufsache, wenn nicht Abweichendes im Kaufvertrag geregelt ist. Das Gesetz sieht dann im Grundsatz vor, dass der Kaufpreis entsprechend der Verschlechterung herabgesetzt wird. Ob dem Käufer dieser Anspruch aber tatsächlich zusteht, hängt im Ergebnis von den soeben angesprochenen Fragestellungen der Vertragsgestaltung ab.
Das Interview wurde geführt mit Frau Dr. Palm, Partnerin der Rechtsanwaltskanzlei Busse & Miessen, Friedensplatz 1, 53111 Bonn.
Rechtsanwältin Dr. Vanessa Palm ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und berät und vertritt vornehmlich Investoren, Vermieter, Mieter, Bauunternehmer, Architekten und Ingenieure sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich rund um die Immobilie.
