Büroimmobilien & Corona

Unsere Fragen an Frau Dr. Palm zum Thema Bürovermietung:

Frage: Sehr geehrte Fr. Dr. Palm, vielen Dank für Ihre Zeit - haben Sie derzeit so viel zu tun wie bisher noch nie?

Antwort: Die Corona-Krise bewegt die gesamte Bevölkerung. Es herrscht ein Ausnahmezustand – auch rechtlich. Ich nehme mir sehr gerne Zeit, die rechtlichen Fragen mit Ihnen zu erörtern. Konkret zu Ihrer Frage: Ja, wir haben derzeit sehr viel zu tun. Das Telefon klingelt nahezu ständig.

Frage: Was sind zurzeit die meist gestellten Fragen seitens der Vermieter und Mieter aus Ihrer Mandantschaft?

Antwort: Es gibt zahlreiche Fragenstellungen, welche ich an dieser Stelle gar nicht alle wiedergeben kann. Die meistgestellten Fragen kann man aber wohl wie folgt zusammenfassen:

Vermieterfragen:
- Wirken sich die zur Eindämmung der Corona-Pandemie durch den Staat angeordneten Maßnahmen wie Quarantäneanordnungen und Schließungen von Geschäften auf meinen Mietvertrag aus?  
- Regelt das von der Presse vielfach diskutierte Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie die Rechtsverhältnisse zwischen Vermieter und Mieter während der Corona-Krise abschließend? Wem hilft dieses Gesetz? Was ist zu beachten?
- Wenn Mietzahlungen ausfallen, muss ich Zins und Tilgung meines zur Finanzierung der Immobilie aufgenommenen Darlehens weiter leisten?

Mieterfragen:
- Kann ich Mietzahlungen aussetzen, wenn ich Corona-bedingt nicht in der Lage bin diese aufzubringen?
- Was bedeutet eigentlich, dass ich Corona-bedingt zu Mietzahlungen nicht in der Lage bin? Muss ich an meine Rücklagen gehen oder reicht eine Verschlechterung meines Einkommens?
- Muss ich die Mieten nachzahlen, wenn ich sie jetzt nicht zahle?
- Kann ich aus anderen Gründen gekündigt werden?
- Muss ich Zinsen auf nicht gezahlte Mieten leisten? Resultieren daraus weitere Gefahren für mein Mietverhältnis?

Bereits an diesem Auszug können Sie ersehen, dass die Fragen vielfältig sind.

Frage: Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen von Covid-19-Pandemie klingt spannend, was raten Sie/ wie schätzen Sie das Gesetz zur Abmilderung der Folgen von Covid-19-Pandemie ein?

Antwort: Am 25.03.2020 hat der Bundestag nunmehr das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen. Das Gesetz hat am 27.03.2020 den Bundesrat passiert.  Mieter (gilt entsprechend auch für Pächter) müssen danach keine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs fürchten, wenn sie fällig werdende Mietzahlungen einbehalten, weil sie auf Grund von Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht leistungsfähig sind. Es gibt jedoch für den Ausschluss des vermieterseitigen Kündigungsrechts wichtige Einschränkungen und Voraussetzungen:

Das Gesetz sieht einen Kündigungsausschluss des Vermieters wegen Mietrückständen im Zeitraum vom 01.04. bis zum 30.06.2020 vor, wenn deren Nichtleistung Corona-bedingt ist. Die Kündigung ist wegen dieser Mieten bis zum 30.06.2022 ausgeschlossen. Der Mieter hat bis dahin Zeit, seine Mietrückstände auszugleichen. Die Mietzahlungspflicht entfällt folglich nicht. Lediglich das Kündigungsrecht ist ausgeschlossen. Der Kündigungsschutz ist bis zum 30. Juni 2022 befristet. Die Mietrückstände der Monate April, Mai und Juni 2020 müssen spätestens dann nachgezahlt sein.

Rechtlich bedeutet dies, dass die neue Regelung den Mieter nicht von seiner Mietzahlungspflicht entbindet. Zahlt der Mieter also nicht, so gerät er rechtlich dennoch in Verzug. Neben der Miete schuldet er dann folglich auch Verzugszinsen. Auch kann der Vermieter diese nicht gezahlten Mietforderungen sogar gerichtlich oder per Mahnbescheid geltend machen oder eine evtl. gewährte Mietkaution oder Mietgarantie verwerten, gegen möglicherweise bestehende Forderungen des Mieters aufrechnen oder von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen.

Auch bleibt dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis aus anderen Gründen als dem Mietrückstand zu kündigen.

Im Übrigen gilt der Kündigungsausschluss auch nur dann, wenn die Nichtleistung der Miete auch tatsächlich auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Es reicht wohl nicht, dass der Mieter zwar noch leistungsfähig ist, er vorhandene Liquidität jedoch im Hinblick auf die unsichere zukünftige Entwicklung vorsorglich behalten möchte. Anders dürfte es zu beurteilen sein, wenn die Gelder zwar für eine Mietzahlung noch reichen würden, das Liquiditätsniveau aber so stark abgesunken ist, dass im Falle der Mietzahlung andere Zahlungspflichten nicht mehr erfüllt werden könnten.  

Das Gesetz wirft im Ergebnis viele Fragen auf. Die Nichtzahlung der Miete birgt für den Mieter die oben genannten Risiken. Sollte der Vermieter das Mietverhältnis aus anderen Gründen kündigen oder gar bestreiten, dass die Mietzahlung Corona-bedingt ausbleibt, so birgt auch ein solches Vorgehen für den Vermieter erhebliche Risiken. Wollen Mieter im Übrigen nicht nur etwaigen Kündigungen vorbeugen, sondern Zahlungspflichten temporär ändern, bleiben vertragliche Stundungsvereinbarungen mit dem Vermieter unabdingbar. Ich rate daher in der derzeitigen Situation an, dass die Parteien das Gespräch suchen.

Frage: Aktuell müssen sich verschiedene Unternehmen bereits verkleinern und Ihre Büroflächen reduzieren. Sofern sich die wirtschaftliche Situation nicht verbessert, ist eine Zunahme dieser Situation zu prognostizieren. Dann sind Alternativen gefragt: wie schätzen Sie eine Untervermietung von Büroflächen ein und welche Alternativen zur Optimierung der Flächen sehen Sie zusätzlich?

Antwort: Das ist eine wirkliche gute Frage, die sich derzeit schwer beantworten lässt. Aus rechtlicher Sicht kann man hierzu lediglich sagen, dass bei einem Verlangen des Mieters auf Untervermietung zu prüfen ist, ob dem Mieter ein entsprechender Anspruch zusteht. Oftmals ist in Mietverträgen geregelt, dass die Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt ist und der Vermieter diese Zustimmung nur aus einem triftigen Grund verweigern darf. Existiert eine solche Regelung, wird es sicherlich derzeit eine Interessenabwägung geben müssen. Wenn der Mieter sein Geschäft nicht betreiben kann oder erhebliche Umsatzeinbußen zu verzeichnen hat, so werden die Mietinteressen wohl bei einer entsprechenden Interessenabwägung gewichtig sein. Diese Frage kann man also nur im Einzelfall beantworten.

Faktisch wird sich aber oftmals das Problem stellen, dass Räume für einen bestimmten Nutzungszweck geeignet sind. Ein Ladenlokal ist derzeit geschlossen, weil es ein Ladenlokal ist. Da wird es schwerfallen, dieses für andere Zwecke unter zu vermieten.

Frage: Für andere Mieter kann zurzeit auch die Option zur Verlängerung eines Mietvertrags anstehen, da dies zeitlich bedingt ist. Wie ist aus Ihrer Sicht derzeit mit einer solchen Aufgabe/ Möglichkeit umzugehen? Sicherlich interessieren sich auch viele Vermieter für Ihre Antwort.

Antwort: Sieht der Mietvertrag ein Optionsrecht vor, welches der Mieter ausüben kann, so sehen sich durch die Corona-Krise beeinträchtigte Mieter derzeit in der Bredouille, dass sie die Zukunftsperspektiven nicht einordnen können. Derzeit weiß niemand, wann der Ausstieg aus der Krisensituation beginnt und wie dieser gestaltet sein wird. Entscheidet sich der Mieter dennoch die Option auszuüben, so hat er den Vertrag verlängert. Er wird sich dann später auch im Zweifel entgegenhalten lassen müssen, dass er die Krisensituation kannte und dennoch eine Verlängerung ausgeübt hat. Kommt er später in eine wirtschaftliche Schieflage, dürfte er weniger schützenswert sein. Auf der anderen Seite weiß der Mieter, dass er seine Mietfläche verliert, wenn er die Option nicht ausübt. Dieses Problem lässt sich nicht rechtlich lösen. Auch in diesen Situationen rate ich an, dass der Mieter an den Vermieter herantritt und ein Gespräch sucht. Eine Möglichkeit könnte beispielsweise sein, den Mietvertrag zunächst um eine absehbare Zeit wie 6 Monate oder 1 Jahr zu verlängern und die Ausübungsfrist für das Optionsrecht hinauszuschieben.

Frage: Stellen wir uns folgende Situation vor: Vermieter und Mieter haben sich im Februar auf die Verlängerung des Mietvertrags geeinigt. Damit einhergehend sind Anpassungsmaßnahmen in den Flächen geplant die der Vermieter zu tragen hat. Auf Grund der aktuellen Situation können die Maßnahmen nicht durchgeführt werden, was nun?

Antwort: Bei der nächsten Frage unterstelle ich, dass der Vermieter zu verantworten hat, dass die Maßnahmen nicht durchgeführt werden können. Ist der Vermieter indes zur Durchführung verpflichtet, so stellt er die Mietsache nicht so zur Verfügung wie dies vertraglich vereinbart ist. Dies stellt einen Mangel der Mietsache dar, welcher den Mieter grundsätzlich zur Mietminderung oder gar zur Kündigung berechtigt. Auch an dieser Stelle muss man aber fragen, ob der vermieterseitige Engpass coronabedingt ist, da der Vermieter beispielsweise selbst coronabedingte finanzielle Engpässe hat oder derzeit die erforderlichen Handwerkerleistungen nicht ordnungsgemäß abrufbar sind. In solchen Fällen kann man darüber nachdenken, ob darin ein Wegfall der Geschäftsgrundlage liegt und der Vertrag anzupassen ist.

Auch wenn ich mich leider wiederhole gilt auch hier: Die Parteien sollten miteinander sprechen. Eine Lösung könnte sein, die Miete ohne Umbau zeitweise zu reduzieren, den Umbau später vorzunehmen und zudem eine Verlängerung von Festmietzeiten oder eine Mieterhöhung nach dem Ende der Krise und nach dem Umbau zu verhandeln. Nicht selten ist dies für institutionelle Vermieter sogar attraktiv, weil den Immobilienwert erhöhend, Festlaufzeiten zu verlängern oder die vertragliche Gesamtmiete einer Liegenschaft zu erhöhen.

Das Interview wurde geführt mit Frau Dr. Palm, Partnerin der Rechtsanwaltskanzlei Busse & Miessen, Friedensplatz 1, 53111 Bonn.

Rechtsanwältin Dr. Vanessa Palm ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und berät und vertritt vornehmlich Investoren, Vermieter, Mieter, Bauunternehmer, Architekten und Ingenieure sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich rund um die Immobilie.