Ratgeber Flächensuche.
Bei der Suche nach der richtigen Gewerbefläche stehen Ihnen unsere Experten gerne zur Verfügung. Dabei stützen wir uns auf jahrelange Markterfahrung, welche wir Ihnen als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung stellen.
Sie sind ein Unternehmer und auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie?
Ausschlaggebend für eine passende Bürofläche ist die Objektart, Lage, Ausstattung und der Mietpreis. Diese wichtigen Aspekte sind das A und O, um die Suche aufnehmen zu können. Dies kostet nicht nur viel Zeit, sondern bereitet ebenfalls viel Arbeit. Aus diesem Grund ist eine gute Vorbereitung sehr hilfreich. Egal ob für Existenzgründer oder Großunternehmer, diese Kriterien sind für die Suche der richtigen Immobilie grundlegend gleich. Eine gute Übersicht bietet daher die ideale Ausgangsbasis. Um Sie hierbei zu unterstützen, haben wir die wichtigsten Informationen und Hinweise für Sie zusammengefasst.
Wir beginnen mit der Art der Immobilie und werden Schritt für Schritt alle weiteren Punkte erläutern.
Die Objektart
Es gibt verschiedene Arten von Gewerbeflächen. Man unterscheidet zwischen Handels- und Logistikimmobilien, Büro- und Ladenflächen. Es gibt komplette Bürohäuser, Lofts, Ateliers oder auch Einzelbüros. Die einzelnen Objektarten sind sehr verschieden gestaltet.
In den nächsten Schritten haben wir Ihnen eine kleine Zusammenfassung der Büroarten erstellt.
Einzelbüros:
Ein Einzelbüro ist eine Bürofläche, in welcher nur ein einzelner Mitarbeiter tätig ist. Hierbei muss man die Unternehmensgröße beachten, da dieses Konzept einen hohen Platzbedarf beansprucht. Vorteile von dieser Variante sind, dass der Mitarbeiter konzentriert und störungsfrei arbeiten kann. Er kann seinen kompletten Arbeitsplatz, die Raumtemperatur und die Lichtverhältnisse individuell gestalten. Zudem sind vertrauliche Gespräche und Unterlagen sichergestellt. Einzelbüros sind zwar für die Gestaltung des eigenen Arbeitsalltages angenehm, jedoch fördert dies nicht die Teamarbeit und das allgemeine Betriebsklima. Es entsteht eher eine isolierte Atmosphäre unter den Kollegen.
Mehrpersonenbüros:
Diese Alternative bietet mindestens zwei und maximal vier Arbeitsplätze. Für ein Unternehmen mit mehreren kleineren Abteilungen ist dieses Konzept von Nutzen. So können die Mitarbeiter in einem Team miteinander schnell und unproblematisch kommunizieren. Eine einfache und effiziente Handhabung ist hierbei gegeben. Jedoch ergeben sich im Umkehrschluss auch Nachteile, wie z. B. ein höheres Konfliktpotential und ein höherer Geräuschpegel.
Kombibüros:
Dies ist eine Kombination von Einzelbüros und Gemeinschaftszonen. In der Regel liegen die Einzelbüros im Außenbereich der Fläche, jedoch verfügen diese über transparente Trennwände zu den gemeinschaftlichen Bereichen. Somit kann der Mitarbeiter ungestört und konzentriert arbeiten, hat jedoch ein offenes Sichtfeld zu seinen Kollegen und dem gemeinsamen Umfeld. Diese Variante benötigt für ein Unternehmen viel Platz und ist flächentechnisch nicht immer realisierbar.
Großraumbüros:
Offene Bürokonzepte haben eine Grundfläche von ungefähr 400 m² für eine Vielzahl an Mitarbeitern. Die Arbeitsplätze kann man durch Trennelemente, wie z. B. Schränke, Trennwände oder Raum-in-Raum-Systeme, darstellen. Ein positiver Aspekt dieser Variante ist, neben der einfachen und zügigen Kommunikation, auch eine flexible Umgestaltung der Arbeitsflächen. Die Kehrseite für dieses Konzept sind der hohe Geräuschpegel und die Frischluftversorgung, da in großen Büros besondere Maßnahmen getroffen werden müssen.
a) Durchschnittlicher Bruttoflächenbedarf für einen Büro-Arbeitsplatz
Fläche in m² |
|
Bandbreite | Mittelwert | Summe |
| Büro-Arbeitsplatz |
engerer Büro-Arbeitsplatz |
11,0-15,0 |
13,0 |
15,5 |
| Zusatzfläche für Beratung, Ablage |
1,5-4,2 |
2,5 |
||
| Büro-Nebenflächen | Sanitäranlagen | 0,6-0,8 | 0,7 | 9,0 |
| Konferenz/ Schulung | 0,3-1,0 | 0,6 | ||
| Archivflächen | 0,4-1,0 | 0,6 | ||
| Lager | 0,4-1,5 | 0,6 | ||
| Kantine, Cafeteria, Teeküche | 0,6-1,6 |
1,1 |
||
| Eingangsbereich | 0,2-0,7 | 0,4 | ||
| Ver- und Entsorgung | 0,5-1,5 | 1,0 | ||
| Poststelle | 0,3-0,5 | 0,4 | ||
| Rechenzentrum | 0,5-1,5 | 1,0 |
b) Weitere Standardraumgrößen
Einzelbüro für alle Tätigkeiten ohne Besprechungstisch:
| für den ersten Arbeitsplatz | ca. 10 m² |
| jeder weitere Arbeitsplatz im selben Raum | ca. 8 m² |
| Einzelbüro (Chef/ Teamleiter) | ca. 20-25 m² |
| Typisches Doppelbüro | ca. 22-25 m² |
| Typisches Dreierbüro | ca. 24-29 m² |
| Typisches Viererbüro | ca. 30-35 m² |
| Gruppenbüro (ab 5 Personen) | ab ca. 50 m² |
| Großraumbüro (ab 10 Personen) | ab ca. 80 m² |
c) Standard-Gebäudemaße für Neubauten
| Fensterachsmaß | 1,35 m |
| Gebäudetiefe | 13,50 m - 13,80 m |
| Raumtiefe | 5,50 m |
Gesetzliche Richtwerte der Flächengröße
Es ist wichtig, alle gesetzlichen Regelungen zu beachten. Um eine sichere und effiziente Arbeitsqualität der Mitarbeiter zu gewährleisten, stehen gesundheitliche Richtlinien und Sicherheitsvorkehrungen, zum Beispiel der Flächengröße, im Vordergrund. Es muss geprüft werden, dass der Luftaustausch und die Arbeitsplatzgröße eines Mitarbeiters eingehalten werden. Laut Arbeitsstättenrichtlinie sollte für einen Mitarbeiter, welcher eine sitzende oder leicht körperliche Tätigkeit ausübt, ein Raumvolumen von 20 Kubikmetern eingeplant werden, sofern die Büroräume über öffenbare Fenster verfügen. Die Fenster und Lüftung einer Bürofläche sind hierbei ein wichtiges rechtliches Thema. Des Weiteren muss auch ein möglicher Kundenkontakt berücksichtigt werden, welcher bei mindestens einer Stunde gesetzlich zehn Kubikmeter pro Kunde vorschreibt. Der Platzbedarf richtet sich ebenfalls auch nach Gemeinschafts-, Server-, Besprechungs- oder Lagerräumen. Die Sicherheitsrichtlinien umfassen eine hohe Intensivität, welche je nach Objekt- und Branchenart geprüft werden müssen.
Die Richtlinie 89/ 654/ EWG des Rates vom 30. November 1989 über Mindestvorschriften für Sicherheit und Gesundheitsschutz in Arbeitsstätten ist die erste Einzelrichtlinie im Sinne von Artikel 16 Absatz 1 der Richtlinie 89/ 391/ EWG. Durch diese Richtlinie sollten Mindestvorschriften festgelegt werden, die die Verbesserung insbesondere der Arbeitsumwelt fördern, um die Sicherheit und die Gesundheit der Arbeitnehmer verstärkt zu schützen.
Die novellierte Verordnung über Arbeitsstätten ( ArbStättV) ( BGBl. I Nr. 44 24. 8. 2004. 2179) dient der Umsetzung der EG- Einzelrichtlinie 89/ 654/ EWG in deutsches Recht.
Die ArbStättV dient der Sicherheit und dem Gesundheitsschutz der Beschäftigten beim Einrichten und Betreiben von Arbeitsstätten. Sie gliedert sich anders als bisher in einen Vorschriftentext mit allgemeinen und einen ebenfalls rechtsverbindlichen Anhang mit spezifischen Anforderungen an Arbeitsstätten.
Bei Beschäftigung von Menschen mit Behinderungen müssen deren besondere Belange berücksichtigt werden, insbesondere durch barrierefreie Gestaltung des Arbeitsplatzes. Entgegen der bisherigen Arbeitsstättenverordnung werden keine Detailregelungen mehr getroffen. So entfallen z. B. Angaben zu Mindestabmessungen von Arbeitsfläche und Raumhöhe ebenso wie
Regelungen zum Lärm. Weitere Änderungen ergeben sich u. a. durch die Forderung nach möglichst ausreichendem Tageslicht, aber auch durch den Wegfall der Forderung nach Sichtverbindung nach außen.
Beim Einrichten und Betreiben gelten bis auf Weiteres wie bisher die Arbeitsstättenrichtlinien. Diese sollen zu einem späteren Zeitpunkt durch die zukünftigen Regeln für Arbeitsstätten abgelöst werden, die zur Zeit aber noch
erarbeitet werden. Hierfür ist ein Zeitraum von maximal sechs Jahren vorgesehen.
Ausstattung
Gleichermaßen gibt es auch Ausstattungsmerkmale, welche beachtet werden sollten. Zu berücksichtigen sind hierbei zum Beispiel neben den Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden, die Sanitäranlagen, Duschmöglichkeiten für die Angestellten, Spezialausstattungen, Telefon- und EDV-Anschlüsse bis hin zur Elektroinstallation. Darüber hinaus werden Punkte wie Beleuchtung, Akustik, Möblierung und Architektur der Büroräume immer wichtiger.
Bei der Planung von Büroflächen, vom Einzelbüro bis zum Großraum, sind verschiedene Abstandflächen zu berücksichtigen:
Fensterabstand:
0,50 m Freiraum zwischen Fenster und Bürotisch
Bürostuhlfläche:
0, 80 m Bewegungsraum sollte hinter einem Bürostuhl frei bleiben
Schrankflächen:
0,90 m Benutzerfläche mit Sicherheits- abstand sollten vor einem Schrank eingehalten werden.
Verkehrswege:
0,80 m Verkehrsfläche sind in einem Büro mit bis zu 5 Personen freizuhalten
0,93 m Verkehrsfläche sind in einem Büro mit bis zu 21 Personen freizuhalten
1,25 m Verkehrsfläche sind in einem Büro mit bis zu 100 Personen freizuhalten
Besprechung:
1,40 m Funktionsfläche von Tischkante bis zur Wand dienen als Sitzfläche für den Konferenzstuhl und für die Verkehrsfläche dahinter. 0,80 m Ansitzbreite für einen Konferenzstuhl.
In unmittelbarer Nähe vom Arbeitsplatz und Pausenraum sind gemäß der Arbeitsstättenrichtline 37/ 7 und der DIN 18 228 Blatt 2 nach Geschlechtern getrennte Toiletten ausschließlich für Beschäftigte bereitzustellen. Die Zahl der erforderlichen Toiletten und Bedürfnisstände ergibt sich aus der nachstehenden Tabelle
|
Männer |
Frauen |
||
| Beschäftigtenzahl | Zahl der Toiletten | Beschäftigtenzahl | Zahl der Toiletten |
| bis 5 | 1 | bis 5 | 1 |
| bis 10 | 1 | bis 10 | 1 |
| bis 25 | 2 | bis 20 | 2 |
| bis 50 | 3 | bis 35 | 3 |
| bis 75 | 4 | bis 50 | 4 |
| bis 100 | 5 | bis 65 | 5 |
| bis 130 | 6 | bis 80 | 6 |
| bis 160 | 7 | bis 100 | 7 |
| bis 190 | 8 | bis 120 | 8 |
| bis 220 | 9 | bis 140 | 9 |
| bis 250 | 10 | bis 160 | 10 |
Bei der Planung von Büroräumen sind je nach Größe der einzelnen Arbeitsbereiche nachstehende Raumhöhen zu beachten.
| Raumfläche | Raumhöhe |
| bis 50 m² | mind. 2,50 m |
| 50 bis 100 m² | mind. 2,75 m |
| 100 bis 2.000 m² | mind. 3,00 m |
| ab 2.000 m² | mind. 3,25 m |
An jeder Stelle eines Büroflures müssen folgende Mindestbreiten bei der Planung eingehalten werden:
| bis 5 Personen | 0,875 m |
| bis 20 Personen | 1,00 m |
| bis 100 Personen | 1,25 m |
| bis 250 Personen | 1,75 m |
| bis 450 Personen | 2,25 m |
Die Raumtemperatur muss während der gesamten Arbeitszeit mindestens 20 Grad erreichen. Die maximal zulässige Temperatur in Arbeitsräumen soll auch bei darüber liegenden Außentemperaturen 26 Grad nicht überschreiten.
Ab einer Außentemperatur von 32 Grad muss die Lufttemperatur in Arbeitsräumen stets 6 Grad unter der Außentemperatur liegen. Die relative Luftfeuchte muss zwischen 40 % und 60 % liegen. Die Zuglufterscheinung darf bei der Verwendung von raumlufttechnischen Anlagen eine Luftgeschwindigkeit von 0, 15 m/ s bei 21 Grad nicht überschreiten. Bei Temperaturen im Arbeitsraum von mehr als 23 Grad ist eine höhere Luftgeschwindigkeit von jeweils 0, 05 m/ s pro 1 Grad zulässig.
Sonneneinstrahlung ist mittels geeigneter Licht- und Sonnenschutz- einrichtungen, wie z.B. außen angebrachter verstellbarer Jalousien, Schutzfolien, zu verhindern. Bei der Verwendung von raumlufttechnischen Anlagen ist eine regelmäßige Wartung nach Angaben des Herstellers vorzunehmen. Entsprechende Wartungsprotokolle sind zum Nachweis aufzubewahren.
Die künstliche Beleuchtung muss mindestens aus 2 Komponenten bestehen und vom Büronutzer regulierbar sein. Ihre horizontale Beleuchtungsstärke am Arbeitsplatz muss mindestens 500 Lux erreichen können (dies gilt auch für den Arbeitsbereich „Besprechung").
Für den Umgebungsbereich muss die horizontale Beleuchtungsstärke mindestens 300 Lux betragen. In Flurbereichen sollten mindestens 100 Lux erreicht werden. Lux ist die internationale Einheit für Beleuchtungsstärken und der ihr entsprechenden spezifischen Lichtausstrahlung. Ihr Einheitenzeichen ist: lx.
Für bestimmte Nutzungsarten gibt es je nach Landesverordnungen verschiedene Anforderungen an zur Verfügung zu stellenden Stellplatz-anzahlen. Das folgende Beispiel bildet die Anforderungen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ab.
Richtzahlen für den Stellplatzbedarf in NRW:
Anlage zur 51.11 VV BauO NRW in Ergänzung des § 51 Abs. BauO NR
Gebäude mit Büro-, Praxis- und Verwaltungsräumen:
Büro- und Verwaltungsräume allgemein:
1 Stellplatz je 30-40 m² Nutzfläche
Räume mit erheblichen Besucherverkehr (Schalter-, Abfertigung- oder Beraterräume, Arztpraxen o.a.):
1 Stellplatz je 20-30 m² Nutzfläche
Schulen, Einrichtungen der Jugendförderung:
Fachhochschulen, Hochschulen:
1 Stellplatz je 2-4 Studierende
Kindergärten, Kindertagesstätten und dergleichen:
1 Stellplatz je 20-30 Kinder, mind. 2
Jugendfreizeitheime und dergleichen:
1 Stellplatz je 15 Besucher
Erscheinungsbild
Der erste Eindruck zählt! Ihre Immobilie muss zu Ihnen passen und Ihr Image unterstreichen. Soll es modern, auffällig, klassisch oder zeitlos sein? Ob in der Werbebranche, im Medizinbereich oder in der Gastronomie, kommt es auf ein einladendes und stimmiges Gesamtbild an. Identifizieren Sie sich mit Ihrer Immobilie, denn sie spielt neben Ihrer Visitenkarte eine ebenfalls wichtige Rolle! Nicht nur für Ihre Kunden, sondern insbesondere für Ihre Mitarbeiter und zukünftigen Mitarbeiter.
Lage
Bei der Standortwahl ist zu beachten, dass die Lage des Objektes eine gute Verkehrsanbindung, für Mitarbeiter und Kunden durch öffentliche Verkehrsmittel und dem Straßennetz, bietet. Ebenfalls ist eine gute Infrastruktur für eine Grundversorgung für die Pausen der Angestellten und der Kundenversorgung zu berücksichtigen. Im Vorfeld sollte auch das zukünftige Umfeld geprüft werden, ob es mögliche Beeinträchtigungen durch Baustellen geben wird.
Nicht suchen - finden!
Nun haben Sie einen kleinen Einblick in das Konzept der Immobiliensuche erhalten und die Suche kann beginnen! Für einen guten Überblick empfiehlt sich eine Checkliste mit allen wichtigen Aspekten. Dies ist für die Auswahlentscheidung sehr hilfreich. Wichtige Kriterien, wie die Lage, Flächengrößen oder auch die Ausstattung machen einen Großteil der Suche aus und sollten vorab eingegrenzt werden.
Für weitere Informationen steht Ihnen unser Expertenportal für Büroimmobilien zur Verfügung.
Alternativ bieten wir gerne als Spezialist für Gewerbeimmobilien unsere professionelle Unterstützung bei der Suche an. Durch unser Know-How vor Ort sind Sie in den besten Händen! Sie erhalten eine umfassende Beratung, eine Analyse individuell auf Ihre Vorstellungen und Ansprüche zugeschnitten und einen Rundum-Service, um Ihre Wunschimmobilie für Sie zu finden.
Dieser Überblick soll Ihnen einen ersten Einblick verschaffen und bei Ihrer Gewerbeimmobiliensuche nützlich sein.
Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme!