Keine automatische Halbierung der Gewerbemiete bei Coronabedingter Betriebsschließung!
Im Rahmen der sog. Covid-Gesetze ist seit dem 18.02.2020 eine neue gesetzliche Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage in Kraft getreten. Diese lautet wie folgt:
§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, in Folge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert wird.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträgen entsprechend anwendbar.
Was bedeutet diese gesetzliche Neuregelung?
Diese gesetzliche Regelung führt nicht dazu, was oftmals in reißerischen Lettern in den Medien verbreitet wird, dass der Mieter nicht mehr oder nur noch 50% der vereinbarten Miete zahlen muss. Vielmehr hat der Gesetzgeber hier nur die Anwendbarkeit der Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB gesetzlich normiert. Ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages und damit ein Anspruch auf Anpassung der Miete erfordert jedoch mehr, nämlich insbesondere:
- Eine pandemiebedingte flächendecke Schließung auf Grund einer behördlichen Anordnung von mehr als einigen Tagen
- Beide Parteien hätten den selben Vertrag nicht abgeschlossen, wenn sie gewusst hätten, dass eine derartige Pandemie mit Betriebsschließungsanordnung erfolgt
- Das Risiko der Verwendung und/oder das Risiko einer Veränderung der Umstände darf nicht wirksam auf den Mieter übertragen sein
- Eine Unzumutbarkeit am Festhalten am unveränderten Mietvertrag
Erst wenn diese oben genannten Voraussetzungen von dem Mieter dargelegt und bewiesen sind, kann ein Anspruch auf Vertragsanpassung bestehen. Dieser wird vordringlich in einer Anpassung des Mietzinses liegen, kann aber auch zu einer Stundung führen. Hier sind die konkreten Umstände des Einzelfalls jeweils zu bewerten und anhand der oben genannten Tatbestände zu beurteilen.
Weitere Informationen zu den rechtlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie finden Sie hier.
