Grundsteuerreform: Wohn- und Nutzflächen der Gebäude richtig berechnen

Kompliziert kann die Berechnung der Nutzflächen werden, falls es hierüber veraltete oder unvollständige Daten gibt. Professionelle Makler und Immobilienverwalter können helfen.

Ab 1. Juli startet die Datenerhebung für die Neuberechnung der Grundsteuer. Davon betroffen sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Büros, Wohnungen etc. Bundesweit müssen circa 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke neu berechnet werden. Die Daten müssen im Steuerportal ELSTER in der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“ online eingetragen werden. Die Neuberechnung dieser Steuer ist nötig, weil das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Praxis bemängelt hatte. Bislang wurden für die Berechnung Einheitswerte aus dem Jahr 1964 beziehungsweise 1935 herangezogen.

Obwohl sich die Neuberechnung erstmals auf den Steuerbescheid 2025 auswirkt, müssen schon jetzt Daten erhoben werden, weil die Ermittlung durch die Finanzbehörden und Kommunen so lange dauert. Unter dem Strich soll die Steuerbelastung über alle Eigentümer unverändert bleiben. Aber vermutlich wird die Steuerabgabe in Ballungsräumen leicht steigen, während sie in ländlichen Regionen zurückgeht. Genau lässt sich die Steuerbelastung noch nicht vorhersagen. Nicht zuletzt, weil dabei auch ein Hebesatz der Gemeinde einfließt, den diese individuell festlegt. Daher gibt es keine Beispielrechnungen.  

Ebenso wie bisher kann die Grundsteuer auch künftig gemäß der Betriebskostenverordnung an Wohnungsmieter weitergereicht werden. Dieser Kostenpunkt muss allerdings vorher im Wohnungsmietvertrag vereinbart sein. Auch bei Gewerbemietverträgen ist es üblich, die Grundsteuer auf die Nutzerinnen und Nutzer zu übertragen.

Bei der Berechnung der Grundsteuer und der Art der notwenigen Daten unterscheiden sich die Bundesländer. Während sich Nordrhein-Westfalen (NRW) an das so genannte Bundesmodell hält, dem die meisten Bundesländer folgen, nutzen andere wie Hamburg, Sachsen, Bayern und Baden-Württemberg eine Öffnungsklausel in dem Reformwerk für ein eigenes Berechnungsmodell. „Eigentümer und Investoren, die in mehreren Bundesländern Immobilien besitzen, sollten das wissen und beachten“, erläutert Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien in Köln. Das Unternehmen hat sich unter anderem auf die Immobilienberatung und -vermittlung von Büroimmobilien, gewerblichen Investments, Laden- und Gastronomieflächen und Hallenvermietungen spezialisiert.

In einigen Bundesländern, darunter auch NRW, werden die Eigentümer im Vorfeld per Briefpost angeschrieben und zur Datenabgabe zwischen 1. Juli und 31. Oktober aufgefordert. Teilweise sind in den Schreiben die Gebäudedaten, die dem zuständigen Finanzamt vorliegen, eingetragen. Sie müssen von den Eigentümern geprüft, unter Umständen aktualisiert und dann in das entsprechende ELSTER-Formular eingetragen werden.

Abgefragt werden im Bundesmodell unter anderem Daten zum Baujahr, der Größe, also den Wohn- und Nutzflächen, den Außenbereichen, der Nutzungsart und dem Bodenrichtwert. „Neben den Eigentümern selbst, können auch ihr Steuerberater und ihre Verwalterfirma für sie die Datenübertragung übernehmen“, so Immobilienexperte Mortag. Andere Immobiliendienstleister dürfen bei der Datenrecherche und einer eventuell nötigen Neuberechnung der Flächen helfen. Sie dürfen allerdings keine Daten im Eigentümerauftrag übermitteln.

Insbesondere bei den erforderlichen Flächenangaben steckt die Tücke im Detail: Wohnflächen müssen beim Bundesmodell gemäß der Wohnflächenverordnung von 2003 berechnet werden. Bei gewerblichen Flächen müssen Angaben auf Basis der Bruttogeschossflächen (BGF) gemacht werden. Hier sind verschiedene Dinge zu beachten: Die Wohnflächenverordnung kennt einige Besonderheiten hinsichtlich der Berechnung von Balkonen, Dachschrägen und Fußleisten. Kaum weniger kompliziert ist die Ermittlung der BGF-Fläche bei gewerblicher Nutzung. Mühevoll kann die Berechnung der äußeren Gebäudemaße sein: der Dämm- und Putzschicht oder einer mehrschaligen Wandkonstruktion. Außen vor bleiben bei der BFG-Methode die Kellerschächte, Außentreppen und nicht nutzbare Dachflächen. Technikräume fließen ebenfalls nicht in die Berechnung ein.

„Während bei neueren und professionell betreuten Gebäuden diese Daten aktuell und vollständig sind, gibt es vor allem bei älteren Objekten Lücken und Ungenauigkeiten“, gibt Immobiliendienstleister Mortag zu bedenken. So kann es sein, dass die Flächenangaben in den Verträgen nicht die Anforderungen der Grundsteuerreform erfüllen. Häufiger wurden auch Veränderungen vorgenommen, die sich nicht in den Gebäudeunterlagen wiederfinden. Das kann bei Wohnbauten ein Dachausbau sein, bei Gewerbeflächen können es Anbauten auf dem Grundstück, Nutzungsänderungen oder Grundrissanpassungen sein, bei denen beispielsweise zusätzliche Toiletten eingebaut oder ein Technikraum vergrößert wurden. „Eigentümer, die bei diesen Daten unsicher sind, sollten sich an ihre Verwalterfirma oder an einen Architekten wenden. Wir bieten in unserem Unternehmen in solchen Fällen an, die Flächen von einem Experten neu vermessen zu lassen. Dann sind die Eigentümer auf der sicheren Seite. Dies sollten die Eigentümer entsprechend frühzeitig beauftragen, da die aktuellen Kapazitäten bei Architekten und Vermessern sehr eingeschränkt sind“, erläutert Mortag.

Ein weiterer Knackpunkt ist das Baujahr. Daraus leitet sich die Restnutzungsdauer ab, die ebenfalls für die neue Grundsteuer relevant ist. Wurde zwischenzeitlich das Gebäude einer Kernsanierung unterzogen und dabei unter anderem das Dach erneuert, die Fassade gedämmt sowie weitere Maßnahmen durchgeführt, dann steigt damit der Immobilienwert. Gleichzeitig verlängert sich die Nutzungsdauer.

Eigentümer sollten sich für die Datenaufbereitung im 3.Quartal 2022 bereits entsprechende Zeitkapazitäten einplanen und notwendige Dienstleister ansprechen. Dann lassen sich die Daten verhältnismäßig schnell übertragen.