Wie sich Fehler bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien vermeiden lassen, erklärt Finanzexperte Maximilian Blusch von der Sparkasse KölnBonn.
Herr Blusch, was sollte man bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie bedenken?
Maximilian Blusch: Allein die Finanzierungsseite hat eine Menge Facetten, die vorab geklärt werden können. Unter Umständen tauchen im Gespräch auch weitere Kredit- oder Absicherungsbedarfe auf, die der Kunde noch nicht berücksichtigt hat. Es geht bei der Beratung zur Finanzierung einer Gewerbeimmobilie eben nicht nur darum, Geld zur Verfügung zu stellen.
Was heißt das konkret?
Maximilian Blusch: Es geht hier um Fragen wie: Ist es wichtig, dass die Mittel über einen langen Zeitraum zinsgesichert sind? Wie flexibel soll die Finanzierung sein? Kann man öffentliche Mittel einbinden? Darüber hinaus gibt es noch viele weitere Aspekte.
Also Themen, die nicht unmittelbar mit der Finanzierung der Immobilie zu tun haben?
Maximilian Blusch: Richtig. Meine erste Frage im Beratungsgespräch ist: "Warum kaufen Sie eine Gewerbeimmobilie?" Oft ist mit dem Kauf einer Immobilie beispielsweise die Ausweitung des Geschäftsmodells verbunden – hier fallen dann unter Umständen weitere Finanzierungsbedarfe an. Aber auch Synergien durch die neue Immobilie sind möglich – beispielsweise bei den Arbeitsabläufen. Oft stellt die Finanzierung der eigenen Gewerbeimmobilie einen großen Schritt in der Unternehmensentwicklung dar, die idealerweise mithilfe eines Unternehmensberaters in ein strategisches Gesamtkonzept eingebunden wird.
Ein Finanzierungsbaustein können auch öffentliche Fördermittel sein.
Maximilian Blusch: Ja, insbesondere Mittelständler können hierdurch Investitionen schneller realisieren. Unter anderem die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW oder die NRW-Bank haben hier eine Fülle von Angeboten. Das reicht von allgemeinen Förderprogrammen bis hin zu Spezialförderungen – beispielsweise für energetische Optimierungen. Wir versuchen öffentliche Fördermittel bei der Finanzierung einzubinden.
Nachdem das vorherige KfW-Programm Anfang des Jahres eingestellt wurde, können nun wieder Fördermittel für Neubauten beantragt werden – allerdings mit deutlich strengeren Auflagen.
Maximilian Blusch: Richtig. Bei der seit dem 21. April 2022 geltenden Stufe 2 wird die Neubauförderung im KfW-Programm Effizienzhaus-Stufe 40-Nachhaltigkeit weitergeführt, aber mit anderen Konditionen. Dieses Programm ermöglicht eine Neubauförderung nur noch in Kombination mit dem Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude", das nach einer Zertifizierung im Auftrag des Bundesbauministeriums durch unabhängige Stellen vergeben wird. Die Förderung umfasst einen zinsvergünstigten Kredit mit einem Tilgungszuschuss von 12,5 Prozent der förderfähigen Kosten. Bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter Nettogrundfläche und maximal 30 Millionen Euro pro Vorhaben werden bei Nichtwohngebäuden gefördert.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien?
Maximilian Blusch: Für Nichtwohngebäude bietet die KfW beispielsweise das Kreditprogramm "BEG Nichtwohngebäudekredit 263" mit einer maximalen Zinsbindung von zehn Jahren. Man kann aber auch nur einen KfW-Zuschuss beantragen und den fehlenden Kreditbetrag dann über die Sparkasse oder auch über ein NRW-Bank-Programm finanzieren. Das ist vor allem für jene von Vorteil, die langfristig kalkulieren. Denn das NRW-Bank-Effizienzprogramm-Bauen hat beispielsweise eine Laufzeit von bis zu 25 Jahren und garantiert in dieser Zeit einen Festzins. Auch für die Durchführung von Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung gibt es Förderprogramme – in Form von geförderten Krediten oder Zuschüssen. Sie sehen: Die Förderlandschaft ist komplex, vielfältig und zudem ständig im Wandel. Deshalb empfehle ich auf jeden Fall die Unterstützung durch unsere Förderexpertinnen und Experten, um alle Möglichkeiten optimal auszuschöpfen.
Vielen Unternehmen ist Flexibilität bei der Finanzierung wichtig. Welche Möglichkeiten gibt es hier?
Maximilian Blusch: Neben Sondertilgungen oder der Vereinbarung von flexiblen Laufzeiten für Teilbeträge der Finanzierung kann man Flexibilität bei den Zinsen auch über moderne Finanzierungsinstrumente erreichen. Liquidität und Zinsbindung werden hierbei getrennt behandelt und die Einschätzung der Zinsentwicklung des Kunden berücksichtigt. Das heißt: Die Liquidität wird auf einer variablen Zinsbasis bereitgestellt und gleichzeitig mit einer Zinssicherung gekoppelt. Wer beispielsweise mit gleichbleibenden Zinsen rechnet, aber Zinsausschläge durch unerwartete, externe Schocks vermeiden will, kann dies mit entsprechenden Zinssicherungsinstrumenten regeln.
Kann über solche Instrumente auch ein Festzins vereinbart werden?
Maximilian Blusch: Ja, auch das ist möglich. Der Vorteil: Die Vereinbarung ist unabhängig von dem Finanzierungsvertrag. Beispielsweise kann ein sogenannter Zins Swap beim späteren Verkauf der Immobilie getrennt veräußert oder weiterverwendet werden. Bei einem klassischen Darlehen geht das nicht, da alles zusammen "verpackt" ist.
Herr Blusch, vielen Dank für das Gespräch!
