Die unterschiedlichen Verfahren der Immobilienbewertung
In der heutigen Zeit werden aus den unterschiedlichsten Gründen Immobilien bewertet. Mögliche Gründe können der Verkauf oder die Beleihung einer Immobilie sein. Die Immobilienbewertung an sich ist eine durch Rechtsnorm geregelte Wertermittlung.
Diese ermittelt auf Grundlage fundierter bautechnischer, juristischer und betriebswirtschaftlicher Fachkenntnisse den sogenannten Verkehrswert. Der Wert wird dabei für bebaute und unbebaute Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr an einem bestimmten Stichtag ermittelt. Innerhalb der Immobilienbewertung wird zwischen drei klassischen Wertermittlungsverfahren gemäß ImmoWertV unterschieden. Eines der Verfahren ist das Sachwertverfahren. Hierbei wird der Bodenwert separat vom Immobilienwert berechnet.
Die Bausubstanz wird berücksichtigt und es basiert auf dem Bodenrichtwert und Herstellungskosten. Das Verfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Ein weiteres Verfahren ist das Vergleichswertverfahren, in welchem reale Transaktionspreise verglichen werden. Der Ansatz wird bei Renditeobjekten, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten angewendet. Das dritte Verfahren ist das Ertragswertverfahren, welches bei der Ermittlung von Eigentumswohnungen angewendet wird. Dabei wird die Rendite des vermieteten oder verpachteten Objektes betrachtet. Neben diesen drei klassischen Bewertungsverfahren existieren zudem internationale Bewertungsansätze.Zu diesen zählt beispielsweise das Discounted Cash Flow Verfahren. Diese Methode dient dem Zweck, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei wird zwischen zwei Werten unterschieden. Dies sind der Beleihungswert und der Verkehrswert eines Objektes. Der Beleihungswert bezieht sich auf den aktuellen Wert einer Immobilie, von welchem ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Dieser Wert bezieht sich auf den Betrag, den die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs mit Sicherheit erhalten würde. Der Verkehrswert, auch bezeichnet als Marktwert, ist der Preis, welcher im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Beleihungswert sind ca. 80 Prozent des Verkehrswertes. Für die Berechnung dieser Werte werden folgende Informationen benötigt:
- Grundstückgröße
- Geografische Lage
- Baujahr
- Wohnfläche
- Ausstattung
- Erträge
- Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
- Bodenwert
- Realisierte Kaufpreise von anderen Grundstücken
