Der Kölner Investmentmarkt - 1. Halbjahr 2019

Im übertragenen Sinne könnte man sagen: „Nicht schön zu spielen, aber das Ergebnis zählt!“ So drückt das sehr knappe Angebot weiterhin auf das Gesamtergebnis und die Akquise nach neuen soliden Investmentofferten ist nicht leicht. Die Nachfrage in der Metropole am Rhein ist weiterhin ungebrochen hoch und das handelbare Angebot sehr knapp. Auch wenn das meiste Transaktionsvolumen in der Kölner Innenstadt zu verbuchen ist, so täuscht es ein wenig darüber hinweg, dass die Anzahl der Investments in zentralen Lagen weiterhin zurückgegangen ist. Value-Add-Produkte sind im Innenstadtring aktuell nahezu gar nicht mehr verfügbar. 

Das außerordentliche Ergebnis aus dem ersten Halbjahr 2017 (1,02 Mrd. €) konnte der Kölner Investmentmarkt 2019 sogar leicht übertreffen. So haben wir in der ersten Jahreshälfte 23 Transaktionen am Kölner Investmentmarkt ausgewertet. Diese ergeben ein Gesamtvolumen von 1,05 Mrd. € in der Domstadt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Zuwachs von ca. 59,00 % (1. HJ 2018: 665 Mio. €). 

Die Domstadt verspricht den Anlegern weiterhin stabile Renditen und steigende Büromieten. Damit zählt Köln zu einem der bundesweit attraktivsten Investmentmärkte für Investoren aus dem In- und Ausland. Insbesondere in Bestandsimmobilien können bei Vertragsverlängerung deutliche Mieterhöhungen für Büromieten durchgesetzt werden - ohne nennenswerte Investitionen. 

Mit unserem Marktbericht möchten wir Ihnen einen Einblick in den Kölner Investmentmarkt geben und einen Ausblick in die zweite Halbzeit. Wir freuen uns auf eine spannende zweite Halbzeit und sind uns sicher auch zukünftig in der 1. Liga zu spielen.

Der Kölner Investmentmarkt reitet weiter auf der Erfolgswelle. Der Aufschwung aus dem letzten Halbjahr 2018 setzt sich in der ersten Jahreshälfte 2019 weiter fort. Gewerbeimmobilien mit einem Gesamtvolumen von ca. 1,05 Mrd. € wechselten in der ersten Jahreshälfte die Eigentümer. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Zuwachs von ca. 59,00 % (1. HJ 2018: 665 Mio. €). 

Maßgeblichen Anteil an dem guten Ergebnis hatte unter anderem der Verkauf der Projektentwicklung „Wallarkaden“ am Rudolfplatz. Das Büro- und Geschäftshaus wurde im Forward-Deal für 140 Mio. € von MOMENI an die Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke aus Hannover veräußert. Der Neubaukomplex soll in 2021 fertiggestellt sein und umfasst eine Nutzfläche von ca. 20.000 m² BGF.

Ein weiterer Großdeal konnte in Ehrenfeld erfasst werden. Mit einem Teilverkauf des Barthonia Forums konnte, nach zwei Teilverkäufen in den vergangenen Jahren, das letzte und größte Puzzleteil des „Kölnisch Quartier“ an das Schweizer  Family Office East Guardian veräußert werden. Das Joint Venture zwischen Tristan Capital Partners und der FREO Gruppe konnte somit das 2015 für 110 Mio. € erworbene Gesamtareal, mit einer Steigerung von insgesamt + 100,00 %, abschließend platzieren. 

Der Investmentmarkt in Köln steht weiterhin unter Druck. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch und übersteigt die Angebotsseite um ein Vielfaches. Insbesondere die starke Nachfrage nach Value-Add-Produkten kann nicht befriedigt werden. Zudem sieht die Angebotslage für Investoren, in zentralen Lagen Kölns, aktuell äußerst bescheiden aus.

Offene Immobilienfonds / Spezialfonds haben auf der Käuferseite mit Abstand die meisten Transaktionen getätigt und waren die aktivste Käufergruppe in der Domstadt (ca. 33,00 %). Dahinter positionieren sich Private Investoren / Family Offices mit einem Anteil in Höhe von 257 Mio. € (25,00 %). Die ansonsten stark vertretene Käufergruppe Projektentwickler / Bauträger trat in den ersten sechs Monaten dieses Jahres kaum in Erscheinung. Dies ist offenbar dem mangelnden Angebot an verfügbaren Grundstücken und opportunistischen Investmentprodukten geschuldet.

Auf der Verkäuferseite wiederum haben Projektentwickler / Bauträger die Oberhand. Mit 346 Mio. € liegt der Anteil bei knapp 32,90 %. Mit 265 Mio. € haben Private Investoren / Familiy Offices am Transaktionsvolumen einen Anteil von 25,30 %. Dahinter reihen sich Versicherungen / Pensionsklassen / Banken mit 184 Mio. € ein.

Insgesamt 153 Mio. € entfallen auf Portfolio-Deals. Das entspricht einem Anteil von 14,60 %. 

Büroimmobilien waren auch in den ersten sechs Monaten 2019 wieder mit Abstand die beliebteste Assetklasse. Gemessen am Transaktionsvolumen wurde fast die Hälfte in Bürohäuser (ca. 47,00 %) investiert. Danach waren Mischnutzungen ebenfalls beliebt und hatten einen Anteil von ca. 21,00 %. Gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit ca. 16,00 % und Hotelimmobilien mit ca. 12,00 %.

Entwicklungsgrundstücke sowie Logistik / Light Industrial Objekte haben im ersten Halbjahr eine unwesentliche Rolle gespielt. Die Nachfrage nach diesen beiden Assetklassen ist ebenfalls sehr hoch, jedoch waren Angebote Mangelware.

Im Vergleich zu 2018 kam es bei den Bruttoanfangsrenditen aller Assetklassen zu keinen wesentlichen Veränderungen. Somit liegen die Renditen bei allen Objektgattungen auf einem historisch niedrigen Niveau. Bei der Bruttoanfangsrendite für Büroobjekte in Spitzenlagen kam es in der ersten Jahreshälfte zu keiner Korrektur. Die Spitzenrendite verbleibt somit bei 3,40 % (+/- 0 Basispunkte). Die Anfangsrendite für Geschäftshäuser ist ebenfalls um fünf Basispunkte gesunken und liegt aktuell bei 3,30 %. Im Logistiksegment gab es jedoch einen Rückgang von 15 Basispunkten auf nunmehr 4,25 % (- 15 Basispunkte) für absolute Top-Produkte.

In den Preissegmenten von circa 5 Mio. € bis 10 Mio. € je Einzelinvestment sind die Bruttoanfangsrenditen noch leicht über 4,00 %, da dieses Segment eine Art Zwischensegment darstellt. Dieser Kaufpreiskorridor ist erfahrungsgemäß für viele Privatinvestoren zu groß und für die institutionellen Anleger zu klein, so dass die Faktoren in diesem Investitionsbereich noch leicht bessere Renditen erzielen. Dieses Segment wird in Köln aufgrund seiner städtebaulichen und kleinteiligen Objektstruktur, im Vergleich zu den TOP 7 Standorten, dauerhaft bedient werden können.

Angeführt mit dem Verkauf der Wallarkarden am Rudolfplatz macht die Citylage mit insgesamt 545 Mio. € mehr als die Hälfte (ca. 53,00 %) des gesamttransferierten Kaufpreisvolumens aus. Hier stach besonders der Teilbereich Altstadt Süd heraus. Auch die an die Innenstadt angrenzenden Stadtteillagen sind weiterhin beliebt. In den ersten sechs Monaten setzte sich Ehrenfeld, mit großem Abstand von den anderen Stadtteillagen, ab und konnte sich mit ca. 35,00 % auf den zweiten Platz hieven. Den bereits seit lange anhaltenden Trend und die Beliebtheit für diesen Stadtteil ist ungebrochen hoch und befindet sich weiterhin im Aufwind. Das wird auch durch die steigenden Büromieten unterstrichen.

Zur Jahreshälfte wurden insgesamt 23 gewerbliche Transaktionen über 1 Mio. € registriert. Mit einem Anteil von ca. 25,00 % sind Deals im dreistelligen Millionenbereich führend. In die Größenklasse 50-100 Mio. € fielen vier Transaktionen. Knapp unter 25,00 % des Volumens entfiel auf den Bereich zwischen 25-50 Mio. €. In der Kategorie bis 25 Mio. € konnten insgesamt 10 Deals mit einem Gesamtanteil von ca. 9,00 % gezählt werden.

Nach einem starken Schlussspurt in 2018, hat der Kölner Investmentmarkt das Niveau auch im 1. Halbjahr 2019 halten können. Die Performance hat an der des vergangenen Jahres nahtlos angesetzt und die Investoren waren bereits an dem ansonsten eher ruhigen Jahresbeginn sehr aktiv.

Bedingt durch die stetig steigenden Mietpreise und den weiterhin sinkenden Leerstandsquoten haben die Renditen ein neues Hoch erreicht. Dennoch gibt es weiterhin viele Immobilien mit Upside-Potenzial. Hier lassen sich zum Teil noch erhebliche Mietsteigerungen bei einem Mietwechsel realisieren, ohne ein Asset vollständig revitalisieren zu müssen. Das bietet Investoren auch beim aktuellen Einstieg in den Kölner Investmentmarkt attraktive Perspektiven. Darüber hinaus bieten viele Bestandsobjekte noch entsprechende Baureserven, die es zu aktivieren gilt. 

Aufgrund der niedrigen Renditen im Bereich der CORE-Immobilien, steigt die Nachfrage weiter nach Value-Add-Produkten. Neben der immer stark nachgefragten Innenstadtlage rückt der Kölner Speckgürtel immer mehr in den Blickpunkt der Investoren.

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