Büromarktbericht Köln - Gesamtjahr 2021

Auch in 2021 musste sich der Kölner Büroimmobilienmarkt den Herausforderungen, wie Homeoffice bzw. mobilem arbeiten, Lockdown, krankheitsbedingte Ausfälle oder den konjunkturellen Schwierigkeiten in einigen Branchen stellen.

Aber: Der befürchtete Einbruch ist erneut ausgeblieben. Ganz im Gegenteil, der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich 2021 in Summe sehr gut entwickelt und die Probleme gemeistert. Die Nachfrage, getrieben durch die Öffentliche Verwaltung, liegt sogar über dem Niveau aus 2019. Im bundesweiten Vergleich schließt die Domstadt damit das Jahr 2021 mit Rekordzahlen ab. Mit einem Zuwachs der Vermietungsleistung von 39 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum liegt Köln auf Platz 2 unter den TOP 7.

Die in der Corona-Pandemie gestiegene Leerstandsquote (ca. 4,5 Prozent) sinkt nun wieder in Richtung 3 Prozent und wird in 2022 für ein sich wieder verknappendes Angebotsvolumen, ähnlich wie 2019 sorgen.

Die gute Nachfrage und Flächenabsorption muss dennoch genau betrachtet werden. Bei der Nachfrage der privatwirtschaftlichen Unternehmen stand die Frage der zukünftigen Nutzung eines Bürogebäudes deutlich im Vordergrund. Viele Workshops wurden in Unternehmen hierzu durchgeführt und Überlegungen der Flächennutzung in Kombination mit Homeoffice/ mobilem Arbeiten diskutiert. Ebenso stellen sich große Unternehmen die Frage, welche Funktion ein Headquarter in Zukunft noch haben wird. Durch diesen Sondierungsprozess wurde die Nachfrage nach neuen Büroflächen ab 1.000 m2 deutlich beeinflusst. Die konkreten Auswirkungen dieser Entwicklungen werden erst in 2023 sichtbar werden. Der befürchtete Einfluss von Homeoffice auf die Nachfrage bleibt aber derzeit noch untergeordnet, wird aber Bestandteil der zukünftigen Arbeitswelt werden.

Den wohl derzeit größten Einfluss auf das zukünftige Vermietungsgeschehen werden wohl die Baupreissteigerungen, die Materialverfügbarkeit und die mit großen Schritten kommenden ESG-Richtlinien sein. Hier bleibt abzuwarten, wie sich das Angebot an verfügbaren Neubaubüroflächen im puncto Mietpreis verhalten wird. Aus unserer Sicht wird es kaum mehr m glich sein, einen Neubau deutlich unter 16,00 EUR/ m2 am Markt anbieten zu können. In zentraler Innenstadtlage nicht mehr unter 25,00 EUR/ m2.

Überblick

Städtevergleich

Köln mit geringster Durchschnittsmiete

Im bundesweiten Vergleich der TOP 7 Städte steht Köln mit circa 300.000 m2 vermittelter Bürofläche auf dem fünften Platz. Es folgen die Städte Düsseldorf mit 284.800 m2 und Stuttgart mit 154.000 m2 auf den Plätzen sechs und sieben. Wie auch in Köln, schließen die Büromärkte der TOP 4 ebenfalls mit deutlich höheren Vermietungsleistungen als im Vorjahr ab: Berlin (+16 Prozent), München (+ 16 Prozent), Hamburg (+ 43 Prozent), Frankfurt (+ 36 Prozent).

Bei der Spitzenmiete holt Köln langsam auf und liegt auf einem vergleichbaren Niveau mit Düsseldorf. Insbesondere das Überschreiten der 30 €-Marke bei der Höchstmiete ist ein positives Signal für den Kölner Büromarkt. Trotz der bisher höchsten Durchschnittsmiete der vergangenen Jahre, liegt Köln hier deutlich hinter den weiteren Städten zurück. Bei dem Spitzenreiter Berlin ist die Durchschnittsmiete um satte 92 Prozent höher als in Köln.

Der Büromarkt

Sehr gutes Jahresergebnis

Der Kölner Büroimmobilienmarkt erzielte im Jahr 2021 einen Büroflächenumsatz von circa 300.000 m2 und liegt somit unerwartet deutlich über dem Gesamtjahresergebnis aus 2020 (circa 215.000 m ). Dies ist insbesondere auf großflächige Anmietungen durch die Öffentliche Hand zurückzuführen. Durch die hohe Vermietungsleistung geht auch der Leerstand wieder auf unter vier Prozent zurück. Die Durchschnittsmiete legt ebenfalls zu, was auf die Anmietung diverser Neubauprojekte und hochpreisiger Flächen in der Innenstadt zurückzuführen ist. Insgesamt ist der Anstieg der Mietpreise auch auf gestiegene Bau- und Rohstoffkosten zurückzuführen. Sowohl die Höchst- als auch Spitzenmiete schließen das Jahr 2021 auf Rekordniveau ab.

Sechs Abschlüsse im Bereich von über 10.000 m2

Die Öffentliche Hand dominiert das Jahr 2021 im Bereich von über 10.000 m2. So wurden vier Mietverträge im Teilmarkt Ehrenfeld/ Braunsfeld in der Größenordnung von 12.000 m2 bis etwa 20.000 m2 mit einer Gesamtgröße von etwa 64.500 m2 abgeschlossen. Hinzu kommt noch eine Vermietung in Mülheim (Holweide) mit circa 18.000  m². Somit wurden in der Größenordnung von über 10.000 m2 insgesamt rund 82.500 m2 von der Öffentlichen Hand angemietet. Als weiterer Abschluss wurde der Baustart einer eigengenutzten Immobilie durch die Kassenärztliche Vereinigung mit 12.800 m2 gezählt. Unternehmen aus der freien Wirtschaft zeigen sich in der Größenordnung leider sehr zurückhaltend. Dies ist hauptsächlich auf noch nicht abgeschlossene Umstrukturierungsprozesse durch Corona und neue Arbeitsmodelle zurückzuführen.

Im Vorjahr wurden lediglich drei Vermietungen in dieser Größenordnung gezählt. Darunter auch die Vermietung an die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Köln/ Deutz mit 19.700 m2 sowie die Anmietung von 18.000 m2 im AirportBusiness-Park durch die AOK Rheinland.

Bereich 2.000 m2 und 5.000 m2 sendet ebenfalls positive Signale

In der Größenordnung 2.000 m2 bis 5.000 m2 ist eine deutliche Verbesserung im Vergleich zum Vorjahr zu spüren. Bis zum Jahresende wurden in dieser Größenordnung 15 Mietvertrage mit insgesamt circa 53.000 m2 abgeschlossen. Dieser Aufschwung war bereits zu Mitte des Jahres zu spüren und hat sich bis zum Jahresende fortgesetzt. Im Jahr 2020 wurden in diesem Bereich lediglich acht Vermietungen mit insgesamt 28.422 m2 gezählt.

Viele Gesuche, welche im 1. Quartal 2020 kurzfristig eingestellt wurden, lebten zum Jahresende 2020 wieder auf und konnten im Laufe des Jahres 2021 abgeschlossen werden. Bei vielen Unternehmen hatten sich im Zuge der Pandemie die Anforderungsprofile verändert, was zu einer Verzögerung bei der Büroflächensuche geführt hat. Dies ist im Jahr 2021 als positiver Nachholeffekt in der Größenordnung 2.000 m2 bis 5.000 m2 zu sehen.

Viel Bewegung im Bereich 1.000 m2 bis 2.000 m2

27 Vermietungen und somit 12 Abschlüsse mehr als im Vorjahr 2020 konnten in der Größenordnung 1.000 bis 2.000 m2 gezählt werden. Die Vermietungsleistung von 36.262 m2 liegt mit 56 Prozent deutlich über dem Vorjahresergebnis (23.113  m²). Somit liegt man in diesem Bereich nah an dem Niveau von 2019 bzw. vor Beginn der Coronapandemie. Im Jahr 2019 wurden 34 Vermietungen bzw. 47.000 m2 Bürofläche abgeschlossen. In diesem Bereich wurde auch die höchste Durchschnittsmiete mit 15,87 EUR/m2 erzielt. Dies zeigt, dass auch in dieser Größenordnung die Talsohle der Coronapandemie überwunden zu sein scheint und sich der Büromarkt derzeit auf einem sehr guten Weg befindet.

266 Mietvertragsabschlüsse im Bereich bis 1.000 m2

Mit 82.979 m2 vermittelter Bürofläche, welche sich in 266 Mietverträgen widerspiegelt, zeigt sich der Bereich bis 1.000 m2 weniger lebhaft als noch im Vorjahr. Mit einem Anteil von 83 Prozent der Einzelabschlüsse, ist das Ergebnis dennoch positiv zu bewerten. Im Jahr 2020 konnten insgesamt in dieser Größenordnung 348 Einzelabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund 110.000 gezählt werden. Wie bereits im Vorjahr, wurde auch in diesem Jahr die Höchstmiete in diesem Bereich erzielt. Diese lag erstmals bei über 30,00 EUR/m2. Die Laufzeiten in dieser Größenordnung gestalten sich im Durchschnitt deutlich kürzer < fünf Jahre als in den größeren Gesuchbereichen. Dies ist beispielsweise auf das schwer zu kalkulierende Wachstum bei jungen oder Start-up-Unternehmen zurückzuführen.

Leerstand

Die Leerstandsquote geht zurück

Seit dem zweiten Quartal 2020 und dem damit verbundenen ersten Lockdown aufgrund der Coronapandemie, nahm die Leerstandsquote stetig zu. Dies war eine ungewohnte Situation für den Kölner Büromarkt, da wir seit 2011 sinkende Büroflächenleerstände verzeichnen konnten. Im Jahr 2021 können wir nach einem Zeitraum von circa eineinhalb Jahren wieder einen Rückgang der Leerstände verzeichnen. Dies ist insbesondere auf die Großanmietungen durch die Öffentliche Hand zurückzuführen. Das Jahr 2021 wird mit einer Leerstandsquote von 3,20 Prozent abgeschlossen, was einer verfügbaren Bürofläche von circa 262.000 m2 entspricht. Zum Ende des Jahre 2020 lag die Leerstandsquote mit 3,64 Prozent etwa 12 Prozent über dem diesjährigen Ergebnis. Auch die Abnahme der Leerstandsquote und die insgesamt weiterhin äußerst geringe Leerstandsquote wird in Teilbereichen des Kölner Stadtgebietes zu einem Nachfrageüberhang bzw. äußerst limitierten Angebot führen. Hervorzuheben sind hierbei auch Großgesuche im Bereich ab 5.000 m2 welche am Kölner Büromarkt auf ein sehr limitiertes Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen stoßen.

Mieten

Mietpreise auf Höchststand

Die Mietpreise zeigen sich zu Ende 2021 in allen Bereichen auf Rekordniveau. Die Durchschnittsmiete übersteigt mit 14,38 EUR/ m2 erstmals die Marke von 14,00 EUR/ m2 und liegt acht Prozent über dem Vorjahresergebnis. Für den Bereich „Innenstadt“ ist die Durchschnittsmiete nicht repräsentativ, hier liegen wir mittlerweile fast ausschließlich bei Angebotspreisen von über 20,00 EUR/ m2. Die Spitzenmiete liegt mit 27,63 EUR/ m2 ebenfalls über dem bisherigen Höchstwert, welcher im Jahr 2019 mit 27,14 EUR/ m2 erzielt wurde. Insbesonders hochpreisige Vermietungen im Bereich Rudolfplatz und Kaiser-Wilhelm Ring führen zu diesem ausgesprochen hohen Ergebnis. Das Vorjahr mit einer Spitzenmiete von 23,66 EUR/ m2 wurde deutlich übertroffen. Mit einer Höchstmiete von 31,50 EUR/ m2 wurde in diesem Jahr erstmals die 30,00 EUR- Marke geknackt. Dieser Wert wurde im Bereich Kaiser-Wilhelm-Ring erzielt

Der Anstieg der Mietpreise ist auch auf gestiegene Bau- und Materialkosten zurückzuführen. Bei verschiedenen Neubauprojekten wurden die Mietpreise in den vergangenen Monaten um teilweise bis zu 10 Prozent angehoben. Auch die Kosten für Umbauten im Bestand sind deutlich gestiegen und wirken sich auf die Angebotsmieten bei Bestandsimmobilien aus.

Branchen

Branchenverteilung TOP 3

Durch die großflächigen Anmietungen der Öffentlichen Hand gestaltet sich die Branchenverteilung äußerst einseitig. Mit rund 36 Prozent Marktanteil liegt die Öffentliche Verwaltung weit abgeschlagen vor der darauffolgenden Branche dem „Gesundheitswesen“. Wo es bei den Unternehmen aus der freien Wirtschaft noch Zurückhaltung aufgrund der Coronapandemie gab, war die Nachfrage von Seiten der Öffentlichen Verwaltung ungebrochen. Dies wird neben dem prozentualen Anteil am Gesamtmarkt auch mit der Vermietungsleistung von insgesamt circa 109.000 m2 unterstrichen, wovon 82.500 m2 auf fünf Vermietungen im Bereich von über 10.000 m2 zurückzuführen sind.

Zu Ende 2021 waren weitere Großgesuche der Öffentlichen Verwaltung auf dem Kölner Büromarkt unterwegs, welche voraussichtlich im Laufe des Jahres 2022 zum Abschluss kommen werden. Somit wird diese Branche auch in Zukunft unter den TOP 3 präsent, wenn nicht sogar weiterführend sein.

Teilmärkte

Standorte

Lage-Ranking

Mit rund 79 Prozent war die Vermietungsleistung im linksrheinischen Bereich wesentlich höher als im rechtsrheinischen Stadtgebiet mit einem Marktanteil von circa 21 Prozent. Besonders stark präsentiert sich in diesem Jahr das Stadtgebiet Ehrenfeld/ Braunsfeld mit 98.826 m2 vermieteter Fläche. Somit wurde in Ehrenfeld/Braunsfeld auch mehr Bürofläche als im gesamten Innenstadtbereich (77.215 m²) angemietet.Dieser hohe Wert kommt insbesondere durch vier Vermietungen durch die BIMA (Öffentliche Hand) in der Größenordnung von über 10.000 m2 Bürofläche zustande. Ein großes Plus dieser Stadtteillage war mit Sicherheit die Auswahl an verfügbaren Bestandsimmobilien in der Größenordnung von über 10.000 m2 , welche so, nur noch in geringer Anzahl im Kölner Stadtgebiet zu finden und kurzfristig verfügbar sind.

Auf der rechten Rheinseite zeigt sich der Stadtteil Mülheim/Holweide am stärksten. Auch hier gab es eine großflächige Vermietung an die Öffentliche Hand mit etwa 18.000 m2 , welche dieses Ergebnis dementsprechend positiv beeinflusst.

Bau

Bauaktivität nimmt etwas ab

Zu Ende des Jahres 2021 befinden sich etwa 200.000 m2 Bürofläche in Köln im Bau. Dies ist ein Rückgang von 27 Prozent zum Vorjahr (276.000 m2). Die Fertigstellungen waren mit circa 53.000 m2 deutlich hinter dem Vorjahresergebnis (100.000 m2). Der Rückgang der Bauaktivitäten kann auf das Jahr 2020 und die damit verbundene Unsicherheit auf dem Büromarkt zurückgeführt werden. Aufgrund der Coronapandemie wurden Neubauprojekte teilweise zurückgestellt, da notwendige Ankermieter aufgrund von neuen Arbeitsmodellen und der Implementierung von Homeoffice ihren Bedarf nochmals überdenken wollten und einen Mietvertragsabschluss zunächst verschoben haben. Durch das gute Jahr 2021 kann mit einem gewissen Nachholeffekt gerechnet werden und es ist zu hoffen, dass die Bauaktivitäten wieder zunehmen und die Leerstandsquote dadurch auf dem derzeitigen Niveau bleibt.

Prognose

Aussichten für das Jahr 2022

Unsere Prognose für das Jahr 2021 war erfreulicherweise negativer als das letztendliche Gesamtresultat 2021 mit steigenden Mietpreisen und einer Vermietungsleistung von 300.000 m2. Dies spiegelt jedoch auch wider, dass verlässliche Prognosen in den aktuellen Zeiten deutlich schwerer sind. Derzeit sind weitere Großgesuche der Öffentlichen Verwaltung auf Büroflächensuche in Köln und es ist davon auszugehen, dass diese im ersten Halbjahr 2022 Anmietungen in der Gesamtgröße von 50.000 – 60.000 m2 Bürofläche abschließen werden. Auch aus der freien Wirtschaft werden positive Signale gesendet und auch hier befindet sich das ein oder andere Großgesuch im Bereich von über 5.000 m2 auf Büroflächensuche. Somit werden wir uns mindestens auf dem Vorjahresniveau bewegen und es kann wieder mit einer Vermietungsleistung von rund 300.000 m2 Bürofläche bis zum Jahresende 2022 gerechnet werden.

Anhand der Leerstandsquote lässt sich die scheinbar überwundene Talsohle durch die Coronapandemie ebenfalls gut beziffern. Seit nunmehr etwa eineinhalb Jahren bzw. dem Beginn der Pandemie nahm die Leerstandsquote wieder ab und ging zurück auf unter 4 Prozent. Es ist davon auszugehen, dass die Leerstandsquote im Jahr 2022 aufgrund von stabiler Nachfrage gleichbleibendem Angebot auf einem Niveau zwischen 3,5 und 4 Prozent bleiben wird. In Innenstadtlagen wird es weiterhin ein äußerst limitiertes Angebot und eine Leerstandsquote von lediglich rund zwei Prozent geben.

Die Mietpreise werden auch im Jahr 2022 weiter anziehen. Insbesondere die gestiegenen Baukosten führen zu Preiserhöhungen bei Neubauprojekten und Büroausbauten. Bei dem Blick auf die TOP-7 Städte (geringste Durchschnittsmiete) ist jedoch ersichtlich, dass Köln trotz steigender Preise ein äußerst attraktives Mietpreisumfeld für Bürosuchende bietet. Die Höchstmiete wird auch im Jahr 2022 die 30,00 €/ m - Marke überschreiten und die Durchschnittsmiete könnte die 15,00 €/ m2 - Marke knacken. Bei den Mietvertragslaufzeiten ist aufgrund der Coronapandemie und der teilweise erschwerten Zukunftsprognose Zurückhaltung bei Unternehmen aus der freien Wirtschaft zu spüren. Insbesondere Laufzeiten von mehr als 10 Jahren bei Anmietungen in der Größenordnung von über 1.000 m2, sind keine Selbstverständlichkeit mehr. Bei der Bauaktivität ist mit einem gleichbleibenden Level von etwa 200.000 m2 zu rechnen. Die Fertigstellungen werden im Jahr 2022 deutlich zulegen, da sich verschiedene Neubauprojekte wie zum Beispiel das „Haus am Rudolfplatz“ oder das „Quadra“ im AirportBusinessPark in den letzten Zügen befinden. Es ist insgesamt mit Fertigstellungen von 120.000 m2 im Jahr 2022 zu rechnen. Insgesamt kann der Kölner Bürovermietungsmarkt sehr erfreut über das Gesamtergebnis des Jahre 2021 sein, da mit einer Vermietungsleistung in dieser Höhe nicht zu rechnen war. Es scheint so als hätten viele Unternehmen Ihre Gedanken zu zukünftigen Arbeitsmodellen abgeschlossen und starten im nächsten Schritt mit der Suche nach der passenden Bürofläche. Die aktuelle Nachfragesituation unterstreicht dies und lässt uns äußerst positiv auf das Jahr 2022 blicken.

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