Büromarkt Köln 3. Quartal 2022

(Köln, 01.10.2022) Der positive Trend am Kölner Büroimmobilienmarkt setzt sich auch zum 3. Quartal 2022 weiter fort. Die Vermietungsleistung und die Mietpreise präsentieren sich auf einem hohen Niveau. Der Leerstand bleibt weiter stabil auf niedrigem Niveau. Der Blick in die Zukunft bereitet aber auch Sorgen.

Der Flächenumsatz bis Ende des 3. Quartals 2022 konnte nach den ersten beiden starken Quartalsergebnissen nicht mehr in gleicher Weise fortgesetzt werden. Zu den 215.000 m² zum Halbjahr sind im 3. Quartal 2022 etwa weitere 22.000 m² hinzugekommen. Damit schließt der Kölner Büroimmobilienmarkt zum 3. Quartal 2022 mit einem Ergebnis von 237.000 m² vermieteter Büroflächen ab. Damit liegt das Ergebnis des Kölner Büroimmobilienmarkts circa 39 Prozent über dem Vorjahresergebnis (3. Quartal 2021: 169.000 m²).

Die großen Einflussfaktoren auf das Vermietungsgeschehen sind in 2022 deutlich größer geworden. Komplexe Themenfelder wie die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine in Form der Gas- und Stromversorgung, Rohstoffverknappung und Lieferkettenunterbrechung kommen auch bei den Unternehmen im Großraum Köln an. Die Corona-Pandemie ist zwar zum „Alltagszustand“ geworden, die Folgewirkungen wie Neuregelungen von Homeoffice und entsprechender neuer Arbeitswelten fordern die Unternehmen zum Umdenken. Dieser Prozess ist oft nicht nur ein Immobilienthema, sondern zieht einen umfassenden Change Management Prozess nach sich, um die Organisation auf das Thema NewWork umzustellen. So befinden sich viele Unternehmen derzeit weiterhin in einer Sondierungsphase auf der Suche nach dem besten Arbeitsplatzmodell. Das Büro der Unternehmen wird sich diesen Herausforderungen stellen müssen, gerade auch, weil viele Unternehmen nach 2 Jahren Corona-Pandemie verstanden haben, dass das Homeoffice auch keine ausschließliche Lösung ist. „Daher bleiben wir dabei, dass Homeoffice kein Synonym für Büro wird. Die Mitarbeiter wollen immer stärker wieder zurück ins Büro, um den sozialen Kontakt, die Kommunikation und den Wissenstransfer deutlich zu verbessern.“ sagt Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien. Dies ist insbesondere im derzeitigen Arbeitsmarkt eine Herausforderung, denn nicht nur das Recruiting neuer Mitarbeiter, sondern auch die Mitarbeiterbindung bestehender Mitarbeiter, ist eine wichtige Aufgabe.

Neben diesen Entwicklungen spielen für die Unternehmen, derzeit noch überwiegend bei den größeren Unternehmen, die Umsetzung eigener Nachhaltigkeitsziele und ESG-Kriterien eine große Rolle. Die ersten Unternehmen blicken bereits in die Zukunft und richten ihre unternehmerischen Entscheidungen im Sinne des Art. 8 der Taxonomie-Verordnung aus und erwarten dies auch von der zukünftigen Büroimmobilie.

All diese Themenfelder werden den lokalen Kölner Büroflächenmarkt in den kommenden 12 Monaten deutlich beeinflussen.

Die ersten Auswirkungen sind bereits spürbar. In den ersten neun Monaten des Jahres 2022 wurden mit circa 145 Mietvertragsabschlüssen (3. Quartal 2021: circa 260) insgesamt deutlich weniger Vermietungen (-45 Prozent) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gezählt.

Die Auswertung der Abschlüsse in den verschiedenen Größenklassen zeigt im Detail aber, dass in dem Bereich zwischen 1.000 m² und 5.000 m² (27 Abschlüsse zu 21 im Vorjahr) und ab 5.000 m² (8 Abschlüsse zu 6 im Vorjahr) ein Anstieg zu verzeichnen ist.  Im Bereich der Großvermietung ab 10.000 m² war die Öffentliche Hand der überwiegende Nachfrager. In der Größenordnung bis 1.000 m² konnten mit insgesamt 127 Abschlüssen, deutlich weniger Abschlüsse (Vorjahr 200) wie noch im Vorjahr ausgewertet werden.

Die Branche öffentliche Verwaltung hat den Gesamtmarkt in den ersten drei Quartalen deutlich mit über 43 Prozent Marktanteil dominiert. Danach folgen die Branchen Bildung (13 Prozent) und Dienstleistungen (6 Prozent).

Die Leerstandsquote sinkt weiter im Vorjahresvergleich und schließt das 3. Quartal mit circa 4,1 Prozent ab (3. Quartal 2021:  4,5 Prozent). Diese Reduzierung um 9 Prozent ist durch die großen Anmietungen der Öffentlichen Hand mit insgesamt über 100.000 m² Bürofläche zu begründen. Somit stehen dem Büroimmobilienmarkt der Domstadt derzeit circa 340.000 m² (3.Quartal 2020: 383.000 m²) vakante Bürofläche zur Verfügung.

Die Kennzahlen im Bereich der Mieten konnten alle binnen Jahresfrist nach der Corona-Pandemie wieder zulegen. Am deutlichsten stieg die Spitzenmiete um 14 Prozent auf 27 €/ m².

Die Höchstmiete konnte im selben Zeitraum auf einen Rekordwert von 36 €/ m² abgeschlossen werden und damit deutlich steigen. Ebenso stieg die Durchschnittsmiete um 16 Prozent auf nun 16,80 €/ m² (3.Quartal 2021: 14,00 €/m²).

Die positive Prognose bis zum Jahresende hat weiterhin Bestand. Die Entwicklungen der ersten drei Quartale 2022 und die aktuell im Markt befindlichen Suchanfragen lassen einen weiterhin positiven Ausblick zu.

„Larbig & Mortag blick auf erfolgreiche 9 Monate in Köln zurück. Mit über 40.000 m² vermittelter Bürofläche konnten wir unsere konstante Stärke zeigen. Besonders stolz sind wir auf den Umzug der Renault Deutschland AG von Brühl nach Köln. Das Unternehmen konnten wir ganzheitlich beraten und  ca. 4.400 m² Bürofläche vermitteln. Ebenso konnten wir an Rimowa ca. 1.000 m² Bürofläche vermitteln. Wir schauen aber dennoch aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der drohenden Rezession mit etwas Sorge in das kommende Jahr. Die in 2022 stattgefundenen Großanmietungen durch die Öffentliche Hand werden sich in dieser Form nicht wiederholen. Die Nachholeffekte Post-Corona sind in diesem Jahr realisiert worden und die Unternehmen werden nun vorsichtiger agieren. Erste Auswirkungen lassen sich am Kölner Büroimmobilienmarkt bereits spüren. Die Transaktionsgeschwindigkeit von Deals nimmt deutlich ab. Dennoch wird der Kölner Büroimmobilienmarkt auch diese Phase meistern. Denn bereits in 2008/2009 hat der Standort Köln gezeigt, dass die vielfältig Branchendurchmischung ein nachhaltiger Grundstein ist. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass die kommende Nachhaltigkeitswelle/ ESG in Verbindung mit den zu erwartenden Nebenkostensteigerung bei älteren Immobilien einige Unternehmen zwingen wird, moderne Mietflächen anzumieten.“ sagt Uwe Mortag.

Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien gehen von einem Gesamtjahresumsatz des Kölner Büromarktes von bis zu 280.000 m² aus. Die genaue Größe wird mit davon abhängig sein, ob die Mietvertragsabschlüsse insgesamt und in der Größenordnung ab 1.000 m² zu realisieren sind.

Marktzahlen im Überblick 3. Quartal 2022