Der Asset Deal mit Immobilien

In der Immobilienbranche spricht man von einem Asset Deal, wenn eine Immobilie verkauft wird und diese vollständig vom Verkäufer an den Käufer übergeht. Nach dem Verkauf liegen alle Eigentumsrechte bei dem Käufer.
Dieses Prinzip des Asset Deals lässt sich neben dem typischen Immobilienkauf auch auf andere Assets bzw. Wertgegenstände übertragen: Ein Asset Deal kann bei Bauverträgen, bei Generalübernehmermodellen, bei Grundstückskäufen mit Vertragsübernahme und bei Property Outsourcing durch Sale-and-Lease-back auftreten. Zusammenfassend geht bei einem Asset Deal das Eigentum an einem Wertgegenstand vom Verkäufer auf den Käufer über.

Die Grunderwerbssteuer ist immer dann fällig, wenn mehr als 94,9 % der Gesellschaftsanteile in einem Verkaufsprozess übertragen werden – bei einem Asset Deal werden 100 % der Anteile bzw. der Immobilie übertragen, sodass die Grunderwerbssteuer fällig ist. Um die Grunderwerbssteuer zu umgehen, wählen einige Käufer den Share Deal!

Der Share Deal mit Immobilien vor dem neuen Grunderwerbssteuergesetz

Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer, in der Regel eine Objektgesellschaft, das Unternehmenan sich. Dabei kann es zum mittelbaren Immobilienerwerb kommen, wenn sich im Betriebsvermögen des Unternehmens Immobilien befinden. Der Share Deal ist also prinzipiell eine Anteilsveräußerung an einem Unternehmen: Der Gesellschaftsanteil geht an den Käufer über. Aber Achtung: Der eigentliche Eigentümer der Immobilie bleibt zunächst die Gesellschaft selbst.

Rechtlich gesehen handelt es sich dabei um den Kauf des Unternehmens und nicht um einen Immobilienkauf. So müssen auch sämtliche Haftungsrisiken und Verbindlichkeiten wie Arbeitsverträge, Darlehensverträge und Steuerverbindlichkeiten der Gesellschaft übernommenwerden, was mit steuerlichen sowie rechtlichen Kosten in Verbindung steht. Das Besondere an einem Share Deal ist allerdings die wegfallende Grunderwerbssteuer. Solange der Käufer nicht mehr als 94,9 % der Gesellschaftsanteile kauft, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Nach fünf Jahren können die restlichen 5,1 % ebenso an den Käufer übergeben werden. Der Share Deal ist also ein steuerliches Schlupfloch und bietet eine gute Möglichkeit eines Immobilienerwerbs, ohne die Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Dennoch muss hier genau hingesehen werden, denn auch hier gibt es Stolperfallen und seit 2021 neue gesetzliche Regelungen. Zum einen gibt es einen Share Deal mit Immobilien im Eigentum einer Personengesellschaft und es gibt einen Share Deal mit Immobilien im Eigentum einer Kapitalgesellschaft sowie einer neuen Börsen-Klausel im Grunderwerbssteuergesetz.

Share Deal mit Immobilien im Eigentum einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft – das neue Grunderwerbssteuergesetz

Seit dem 01.7.2021 gibt es neue Regelungen im Grunderwerbssteuergesetz, die die bisherige Regelung mit dem gewerbesteuerfreien Veräußerungsanteil von 94,9 % ändern.
Grundsätzlich muss nun beim Share Deal mit Immobilien zwischen dem Eigentum einer Personengesellschaft und einer Kapitalgesellschaft unterschieden werden.

Bei einem Share Deal Erwerb einer Personengesellschaft mit Immobilienbesitz, bleibt die Veräußerung nur steuerfrei, wenn nur bis zu 89,9 % der Anteile gekauft werden. Zudem ist die Übertragungszeit der Immobilie von den restlichen 10,1 % von fünf Jahren auf 10 Jahre gestiegen. Die Bedingungen, um die Gewerbesteuer einfach zu umgehen, wurden für die Käufer also erschwert.

Bei einem Share Deal Erwerb einer Kapitalgesellschaft, die im Immobilienbesitz ist, dürfen nun ebenso nur maximal 89,9 % gekauft werden, um die Gewerbesteuer zu umgehen.
Weiterhin neu im Grunderwerbssteuergesetz verankert ist die sogenannte Börsen-Klausel, die die Steuerfreiheit der Grunderwerbssteuer untermauert. Dort wurde nun verankert, dass ein Share Deal von Unternehmensanteilen über eine Wertpapierbörse kein Erwerb von Immobilien bedeutet und im Rückschluss auch keine Grunderwerbssteuer verlangt werden darf.

Vor- und Nachteile vom Share Deal

Die vergleichsweise einfache Struktur ist ein zunächst ein Vorteil des Share Deals: Da bei einem Share Deal nicht nur Gegenstände, sondern das komplette Unternehmen erworben wird, gehen alle Rechtsverhältnisse wirtschaftlich auf den Käufer über, ohne dass diese konkret benannt werden müssen. Das ist zwar praktisch, aber birgt auch Risiken, da der Käufer automatisch alle bekannten sowie unbekannten Verbindlichkeiten mit erwirbt. Um diese Verbindlichkeiten sichtbar zu machen, sollte das Unternehmen vor dem Share Deal-Erwerb einer Due Diligence Prüfung unterzogen werden. Häufig resultiert daraus, dass ein Share Deal vor allem in Krisenzeiten keine gute Option ist. Da bei einem Asset Deal eine reine Veräußerung der Immobilie stattfindet, kann dies dann unter Umständen die bessere Wahl sein, um Risiken zu meiden.

Ob Asset Deal oder Share Deal, bei Immobilientransaktionen lohnt sich genaues Hinsehen und Abwägen aller Optionen besonders, denn hier kommt es auf die kleinsten Details an. Zunächst spielen steuerliche Aspekte vielleicht keine primäre Rolle, aber bei hohen Investitionssummen, oft in Millionenbeträgen, können Steuerausgaben ein erhebliches Risiko für den Käufer bergen. Um die richtige Entscheidung zu treffen, lohnt sich vor allem die professionelle Unterstützung eines Steuerberaters.