Steigende Bauzinsen und die Inflation belasten die Immobilienbranche

Wer sich den Traum von einer Immobilie verwirklichen will, steht vor einer großen finanziellen Last: Steigende Baukosten, hohe Immobilienpreise und wachsende Zinsen für die Immobilienfinanzierung sorgen dafür, dass der Immobilienbau für viele unerschwinglich wird und in weite Ferne rückt. Woran liegt das und geht der Trend weiter in Richtung steigende Kosten oder droht die Immobilienblase zu platzen.

Baukosten steigen überdurchschnittlich hoch

Bauleistungen und Baumaterial wie Holz, Metall oder Beton sind so teuer wie seit Jahrzehnten nicht. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist der Baupreisindex, der alle Kosten für die Immobilienerrichtung einbezieht, von 2010 bis 2020 um 29 Prozent gestiegen. Experten zufolge sollen die Kosten bis 2024 weiter steigen. Doch warum steigen die Baukosten derart massiv an? Dafür gibt es mehrere Faktoren!

  1. Lieferengpässe: Im Zuge der Corona-Pandemie kam es zu erheblichen Lieferengpässen, wodurch lange Wartezeiten auf den Baustellen entstanden sind. Zusätzlich zur Corona-Pandemie hat der Krieg in der Ukraine die Lieferengpässe weiter verschlimmert. Dem Angebots-Nachfrage-Prinzip nach sind die Baupreise aufgrund der Knappheit an Baumaterial und der hohen Nachfrage gestiegen.
  2. Höhere Energiekosten und die CO2-Steuer: Durch die steigenden Energiekosten sowie die CO2-Steuer sind Unternehmen dazu gezwungen, ihre Preise anzuheben, um wirtschaftlich zu bleiben.
  3. Hohe Nachfrage: Großabnehmer in China und den USA haben eine besonders hohe Nachfrage nach Materialien wie Stahl, Holz oder Kunststoff, was den wiederum zu Materialknappheit und Lieferengpässen führt und die Preise in die Höhe treiben lässt.

Durch die steigenden Baukosten stehen viele Baustellen still und zukünftige Bauherren sagen Projekte ab oder sorgen sich um die finanzielle Existenz. Ein Lichtblick bleibt, denn steigende Baukosten wirken sich nicht zwingend auf bereits bestehende Bauverträge aus.

Werfen Sie einen Blick in Ihren Bauvertrag mit dem Bauunternehmen: In der Regel dürfen sich steigende Baupreise nicht auf einen bereits abgeschlossenen Vertrag auswirken, denn es wird mit einem Festpreis kalkuliert. Das Materialbeschaffungsrisiko sollte also das Bauunternehmen tragen, sofern ein Festpreis ausgehandelt wurde. Dies gilt natürlich nur für Bauvorhaben, die mit einem Bauunternehmen stattfinden. Alle, die den Hausbau in Eigenregie durchführen, müssen mit steigenden Baukosten und gegebenenfalls mit einer Nachfinanzierung rechnen.

So wirken sich steigende Zinskosten auf die Immobilienfinanzierung aus

Während die Immobilienpreise bereits seit Jahren in die Höhe schnellen, haben historisch niedrige Zinsenfür die Finanzierung Bauherren überzeugt – aber nun steigend auch die Zinskosten an. Warum ist das so? Dafür gibt es zwei große Gründe: Der Anstieg des Leitzinses sowie die Folgen des Kriegs in der Ukraine.

Das Prinzip des Leitzinses funktioniert wie folgt: Europäische Banken können sich bei der EZB (Europäische Zentralbank) Geld leihen, das zugunsten der EZB verzinst wird. Diese Zinskosten geben die Banken an die Kunden und Kundinnen weiter, wodurch der Kredit-Zinssatz automatisch ansteigt. Vor einigen Jahren wurde der Leitzins von EZB allerdings gesenkt, um die wirtschaftliche Lage zu stabilisieren – die Folge: historisch niedrige Zinsen, sodass Immobilienkredite besonders attraktiv wurden. Hebt die EZB nun aber den Leitzins wieder an, steigen die Zinskosten erheblich. In diesem Szenario entsteht durch höhere Zinsen und Kreditraten ein hohes Angebot an Immobilien bei einer geringen Nachfrage, was wiederum zu sinkenden Immobilienpreisen führen kann.

Entwicklung des Zinssatzes der Europäischen Zentralbank für das Hauptrefinanzierungsgeschäft von 1999 bis 2022
Quelle: Statista 2022


Die EZB hat den Leitzins 2022 aufgrund der Inflation bereits drei Mal angehoben und im Oktober von 1,25 auf 2,0 Prozent steigen lassen. Das Ergebnis sind steigende Zins- bzw. Kreditkosten. So haben sich beispielsweise die Zinsen für zehnjährige Darlehen von rund einem Prozent auf etwa vier Prozent gehoben, was die Finanzierungskosten extrem in die Höhe steigen lässt.
Der Krieg in der Ukraine hat ebenso Auswirkungen auf die Zinskosten, denn um die Inflation, die durch den Krieg beeinflusst wird, zu bremsen, müssten die Zinsen weiter angehoben werden.

Auswirkungen der steigenden Energiekosten

Neben den hohen Baukosten und den steigenden Zinskosten machen auch die explodierenden Energiekosten Immobilienbesitzern große Sorgen. Seit Kriegsbeginn sind Strom- und Gaskosten stark angestiegen und belasten die Wirtschaft und Privatleute extrem. Die rasant steigenden Energiekosten können sich vor allem durch die Energieeffizienz eines Objekts sichtbar machen: Wichtiger denn je sind Faktoren, die auf eine gute Wärmeisolierung schließen lassen – gut isolierte Fenster, der Zustand der Dämmung und die Art der Heizung sind Gründe, sich gegen oder für eine Immobilie zu entscheiden. Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienz verlieren an Wert, denn selbst bei Flächenmangel möchte niemand extrem hohe Nebenkosten tragen. Im Gegensatz dazu steigt der Wert energieeffizienter Gebäude, da sich so die Nebenkosten sparen lassen, selbst wenn z. B. die Miete höher ausfällt als in einer energieineffizienten Immobilie. Verkäufer und Käufer sollten den Zustand einer Immobilie in puncto Energieeffizienz genausten betrachten.

Indexmieten: die Inflation gibt den Preis der Miethöhe vor

Indexmieten orientieren sich am amtlichen Verbraucherpreisindex für private Haushalte und steigen demnach in Folge der Inflation an. Langfristig ist dies ein faires und beliebtes Modell. Durch die Inflation können sich Indexmietverträge nun aber zu einem hohen finanziellen Risiko für Mieter entwickeln: Neben den steigenden Gas- und Stromkosten steigen auch die Mietkosten an. Sich gegen die Mietanpassungen bei Indexmietverträgen zu wehren ist extrem schwierig, denn es gelten keine Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen. Um gegen die starken Mietpreiserhöhungen anzugehen, fordern Mieterinnen und Mieter eine finanzielle Unterstützung der Politik sowie eine gesetzliche Deckelung möglicher Preiserhöhungen der Miete.

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