Indexmietverträge: Hohe Inflation wirkt sich auf viele Gewerbemietverträge aus
Die Inflation ist in Deutschland so hoch wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Seit einigen Monaten liegt die Teuerungsrate bei circa 5 Prozent; im März lag sie sogar bei 7,3 Prozent. Viele Mieter von Gewerbeflächen müssen mit überproportional hohen Mietsteigerungen rechnen.
Denn die meisten Gewerbemieterträge enthalten Mietanpassungen, sobald die Verbraucherpreise steigen. Warum diese Indexmietverträge dennoch fair und transparent sind und was beim Neuabschluss zu beachten ist.
Aufgrund der aktuell hohen Inflation müssen viele Gewerbemieter, die in der Regel Verträge mit Indexklausel abgeschlossen haben, mit beachtlichen Mietsteigerungen rechnen. Für Indexklauseln sind ferner die Begriffe Wertsicherungs- und Preisklausel gebräuchlich. Verbuchte der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes (Destatis) in den zurückliegenden Jahren zumeist eine Erhöhung von etwa 1,5 Prozent, so müssen viele Mieter derzeit mit über 5 Prozent rechnen. Alleine in den zurückliegenden zwölf Monaten kletterte der VPI um 5,1 Prozent: Im Februar 2021 lag er bei 107 Punkten. Im Februar 2022 bei 112,5. Dies entspricht einer Erhöhung von 5,5 Punkten beziehungsweise 5,1 Prozent. Wirtschaftsexperten schätzen, dass die Teuerungsrate im Laufe des Jahres auf 8 bis 10 Prozent steigen könnte.
Die Gründe für den Anstieg der Lebenshaltungskosten sind vielschichtig. Da sind zunächst die gestiegenen Kosten für Heizöl, Strom, Gas und Lebensmittel sowie die Preiserhöhungen wegen der gestörten internationalen Lieferketten in Folge der Pandemie. Mit dem Ukraine-Krieg und dem befürchteten Energie-Engpass werden die Kosten vermutlich weiter klettern.
In den meisten Gewerbemietverträgen wird mit einer Wertsicherungsklausel vereinbart, dass sich die Miete erhöht, sofern die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten in einer gewissen Zeitspanne eine bestimmte Schwelle übersteigen. „Damit zahlt der Mieter einen Inflationsausgleich auf Basis der vereinbarten Grundmiete. Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen sind bei diesen Anpassungen außen vor“, erläutert Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien in Köln.
Eine festgelegte Schwelle soll verhindern, dass auch geringe VPI-Schwankungen, etwa von weniger als einem Prozent, Mietanpassungen auslösen. Theoretisch kann der Index auch sinken und eine Mietreduktion nach sich ziehen. Das kam in der Vergangenheit allerdings sehr selten vor.
Eine Indexklausel ist eine faire und transparente Anpassungsart, weil sie einfach zu berechnen ist und auf statistischen Daten öffentlicher Stellen (Dritter) beruht. Demzufolge erleben Indexverträge seit einigen Jahren auch bei Mietwohnungen eine wachsende Verbreitung. „Daher glaube ich nicht, dass Wertsicherungsklauseln wegen der aktuell hohen Preissteigerungen im Gewerbebereich künftig seltener vereinbart werden“, ist sich Mortag sicher.
In der Regel wird als Basis der genannten VPI verwendet. In Gewerbemietverträgen können allerdings auch alternative Statistikdaten wie der Index der Einzelhandelspreise als Basiswert vertraglich vereinbart werden. Das Statistische Bundesamt bietet unter Destatis.de eine Rechenhilfe für alle gebräuchlichen Basiswerte an, verknüpft mit den jeweiligen Zahlen.
In den kommenden Jahren wird sich eventuell auch der Baupreisindex im Bereich von Gewerbeneubauten weiter durchsetzen. Die sich weiter verknappenden Baumaterialien und die in der Folge deutlich steigenden Baukosten führen dazu, dass Vermieter den Zeitraum zwischen Vertragsunterzeichnung und Übergabe an den Mieter flexibel am Baupreisindex koppeln können: So wird der Baukostenanstieg im Mietvertrag berücksichtigt.
Zwei Möglichkeiten indexierter Mietanpassungen
Es gibt zwei Möglichkeiten, bei Indexverträgen Mietanpassungen durchzuführen. Erstens kann eine echte Gleitklausel vereinbart werden. Dabei wird festgelegt, dass sich die Grundmiete beispielsweise automatisch um fünf Prozent erhöht, sofern der VPI um fünf Prozent steigt. Für diesen Automatismus müssen weitere Dinge fixiert werden, sonst kann die Indexvereinbarung ungültig zu sein. So muss der Mietvertrag über mindestens zehn Jahre abgeschlossen sein oder der Mieter den Vertrag auf mindestens zehn Jahre verlängern können beziehungsweise vereinbart sein, dass der Vermieter in dieser Zeit keine ordentliche Kündigung ausspricht. Außerdem darf kein Vertragspartner durch die Wertsicherungsklausel unangemessen benachteiligt werden.
Bei der zweiten, der sogenannten unechten Gleitklausel, erfolgt die Mietanpassung auf Basis einer Indexsteigerung nicht automatisch. Vielmehr sollen Vermieter und Mieter die Angemessenheit der Miete überprüfen, sofern die zugrunde liegenden Basiswerte um einen bestimmten Wert klettern.
Wenngleich es bei echten Gleitklausel-Vereinbarungen nicht nötig ist, den Mieter über eine automatische Anpassung zu informieren, so sollten beide Vertragspartner dennoch vereinbaren, dass der Mieter vorab eine Neuberechnung seiner Miete erhält. „Ansonsten besteht die Gefahr, dass er die alte und damit falsche Miethöhe begleicht, was den Vermieter berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen“, gibt Immobilienexperte Mortag zu bedenken.
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