Eigentümer sind im Stress

Kaum hat das neue Jahr begonnen, schon steht die erste Mammutaufgabe vor der Tür. Denn die Grundsteuer wird geändert. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die einmal jährlich von der zuständigen Gemeinde verlangt wird und welche immer an das Objekt gebunden ist, nicht an den Eigentümer.

Das heißt, die Grundsteuer kann sowohl von dem Eigentümer selbst gezahlt oder auf den Mieter im Rahmen der Betriebssteuerabrechnung umgelegt werden, falls einer vorhanden ist. Es gibt insgesamt drei unterschiedliche Grundsteuern. Die Grundsteuer A gilt für die agrarischen Grundstücke, die Grundsteuer B für bauliche Grundstücke und die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke. Die Berechnung dieser Steuern bezieht sich auf drei Faktoren:

  • Einheitswert: Bemessungsgrundlage, um den Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks zu bestimmen
  • Grundsteuermesszahl: bestimmt welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist
  • Hebesatz: bestimmen Gemeinden individuell, um Grundsteuern zu erhöhen oder zu senken

Mit dem Stichtag 1. Januar 2022 für die Hauptfeststellung der Daten wird diese Grundsteuer geändert, da die bisherige Berechnung auf Werten von 1935 beruht, welche heute als ungerecht verstanden wird. Das Ziel ist es, bis 2025 diese neue Grundsteuer einzusetzen. Bei der neuen Berechnung wird der Einheitswert nicht durch den Erwartungswert und den Sachwert bestimmt, sondern nur noch durch den Erwartungswert. Um dies umzusetzen, müssen Eigentümer jede Menge Daten an das Finanzamt liefern. Hierfür hat das Bundesverfassungsgericht ein Modell erstellt, woran sich die Bundesländer halten können, trotzdem hat jedes Bundesland die Freiheit ein eigenes Modell aufzustellen. Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Bayern und Niedersachsen haben sich ein unkomplizierteres Modell überlegt, an welches sie sich halten. In Baden-Württemberg gilt das Bodenwertmodell, während in Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen das Flächen-Faktor-Modell gilt.

Das Bodenwertmodell von Baden-Württemberg verlangt zur Berechnung der Grundsteuern nur die Grundstücksfläche sowie den amtlichen Bodenrichtwert (Durchschnittspreis für eine Anzahl ähnlicher Grundstücke). Während das Bundesmodell zusätzlich noch die Wohnfläche verlangt. Mit Glück kann man die Wohnfläche aus den Bauplänen, dem Kaufvertrag, den Versicherungspolicen oder der Nebenkostenabrechnung entnehmen, und gegebenenfalls aktualisieren, wenn Ausbauten oder ähnliches am Objekt stattgefunden haben. Falls dies nicht so ist, muss die gesamte Wohnfläche neu vermessen werden. Hierbei scheut sich das Bundesmodell vor keinem Detail, somit zählt der Keller, die Waschküche oder ein Abstellraum nicht zur Wohnfläche dazu. Ein Schwimmbad oder ein Raum mit Dachschrägen zählt zur Hälfte dazu und ein Balkon oder eine Terrasse zählen nur zu einem Viertel dazu. Wenn Sie jedoch einen unbeheizten Wintergarten haben, welcher an allen Seiten geschlossen ist, zählt dieser nicht zu Ihrer Wohnfläche. Ein beheizter Wintergarten z.B. zählt aber zur Wohnfläche dazu. Fuß- und Sockelleisten müssen ebenso mitgerechnet werden, während Türnischen weggelassen werden.

In Bayern, Hessen und Niedersachsen müssen zusätzlich noch Gewerbeflächen und Arbeitsflächen getrennt werden, da es hierfür unterschiedliche Berechnungswege gibt. Ein Arbeitszimmer zählt dabei noch zur Wohnfläche dazu. Bei dem Bundesmodell zählt ein Gebäude ab 80 % Wohnfläche als Wohnimmobilie und alles was darunterliegt wird als Gewerbefläche berechnet.

Wer Hilfe bei der Sammlung dieser Daten braucht, sollte sich an Vermesser, Architekten oder Steuerberater wenden. Durch das System „Boris“ können Eigentümer ganz einfach den Bodenrichtwert in Quadratmeterpreisen Ihres Grundstückes erhalten. Wenn keine Werte vorliegen, müssen die Eigentümer von Gutachterausschüssen der Kommunen die Preise ermitteln lassen.

Allgemein gilt: Je größer die Wohnfläche ist, desto höher wird die Grundsteuer. Trotz alledem haben die Gemeinden versprochen, die Grundsteuer nicht zu erhöhen, sondern gerade bei Sozialwohnungen, Genossenschaftsobjekten und kommunalen, gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften die Grundsteuer so weit es geht zu senken.

Die neuen Grundsteuern sollen 2025 das erste Mal erhöht werden. Dadurch könnten Nachzahlungen bei den Mietern entstehen, da die Eigentümer die Grundsteuern auf den Mieter umlegen können. Vermieter sollten hier in der Kommunikation mit Ihren Mietern frühzeitig darauf hinweisen.

Das Finanzamt muss insgesamt 24 Millionen Wohnungen und 12 Millionen Gewerbeimmobilien neu berechnen und bewerten, weshalb sie bundesweit 1000 neue Mitarbeiter benötigen, um den Zeitplan einzuhalten. Die Eigentümer müssen bis Ende Oktober 2022 alle Daten dem Finanzamt zukommen lassen, sonst drohen Zwangsgelder bis zu 25.000 € oder die Daten werden geschätzt zuungunsten des Eigentümers.

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