Büromarkt Köln - Q3 2020

152.000 m² Vermietungsleistung in den ersten drei Quartalen 2020. Der Büroflächenumsatz bleibt weiterhin circa 30 Prozent hinter dem Vorjahrswert zurück. Der Trend des ersten Halbjahres setzt sich aufgrund der weiterhin unsicheren und schwer vorhersehbaren Gesamtsituation auch im dritten Quartal fort.

Bereits im ersten und zweiten Quartal lag der Flächenumsatz auf dem Kölner Büromarkt circa 30 Prozent hinter dem Vorjahresergebnis zurück. Dies hat sich auch im dritten Quartal nicht verändert und der Flächenumsatz mit circa 152.000 m² liegt circa 62.000 m² hinter dem Vorjahresergebnis (3. Quartal 2019: 214.000 m²). Es ist jedoch positiv zu bewerten, dass im dritten Quartal, im Vergleich zu den vorherigen beiden Quartalen, die bisher höchste Vermietungsleistung des Jahres mit circa 60.000 m² erzielt wurde. Die beiden ersten Quartale wurden insbesondere durch den Lockdown negativ beeinflusst. Im vorangegangenen Quartal hat die Nachfrage erfreulicherweise wieder zugenommen, was sich dementsprechend positiv auf den Büromarkt auswirkt.

Eine Großvermietung mit circa 10.000 m² an das Hauptzollamt Köln in einem Neubauprojekt in Köln- Ehrenfeld zeigt, dass auch in der aktuellen Marktphase große Mietvertragsabschlüsse realisiert werden. Weiterhin größter Abschluss des bisherigen Jahres, bleibt die Vermietung an die AOK Rheinland mit circa 18.000 m² in Porz-Gremberghoven.

In den ersten neun Monaten des Jahres wurden circa 290 Mietvertragsabschlüsse gezählt (3. Quartal 2019: circa 310). Die Auswertung der Abschlüsse in den verschiedenen Größenklassen zeigt insbesondere, dass in dem Bereich zwischen 1.000 m² und 5.000 m² ein Rückgang von über 50 Prozent und bei der Größenordnung ab 5.000 m² von circa 80 Prozent der Abschlusszahlen zu verzeichnen ist. In der Größenordnung bis 1.000 m² konnten ähnliche Abschlusswerte, wie noch im Vorjahr ausgewertet werden.

Die Leerstandsquote nimmt weiter zu und schließt das 3. Quartal mit circa 3,00 Prozent ab. Erstmals seit Mitte 2018 kann somit die 3,00 – Prozentmarke erreicht und voraussichtlich im Laufe des vierten Quartals überschritten werden. Somit stehen dem Büroimmobilienmarkt der Domstadt derzeit circa 241.000 m² vakante Bürofläche zur Verfügung. Die Zunahme des Leerstandes ist auch auf eine Vielzahl von Unter- oder Nachvermietungsflächen zurückzuführen, die im Zuge der Corona-Pandemie und einer nicht erfolgten Expansion der Unternehmen entstanden sind.

Die Durchschnittsmiete bleibt nach den ersten neun Monaten dieses Jahres weiterhin hinter dem Vorjahr zurück. Es konnte eine Durchschnittsmiete von 13,20 €/ m² verzeichnet werden. Zu Ende des dritten Quartals des Vorjahres lag die Durchschnittsmiete noch bei 14,10 €/ m². Dies ist nach wie vor auf die fehlenden, großen und hochpreisigen Vermietungen, insbesondere im Bereich der Innenstadt, zurückzuführen.

Die Spitzenmiete muss im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls Federn lassen und schließt zum Ende des dritten Quartals mit 23,70 €/m² ab (3. Quartal 2019: 25,60 €/ m²). Die bereits im ersten Quartal 2020 erzielte Höchstmiete bleibt bei 28,00 €/ m² dicht an dem Höchstwert des Vorjahres (29,00 €/ m²).

Die Prognose bis zum Jahresende bleibt aufgrund der gedämpften Erwartungen durch Corona unverändert. Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien gehen von einem Gesamtjahresumsatz des Kölner Büromarktes von circa 190.000 m² bis 200.000 m² aus. Dies wird mit Sicherheit auch davon abhängig sein, ob die Mietvertragsabschlüsse in der Größenordnung ab 1.000 m² zunehmen und eventuell ein weiterer Deal im Bereich von über 10.000 m² abgeschlossen wird.

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