Bonner Büromarkt mit Rekordergebnis!
Auch im zweiten Pandemie - Jahr präsentierte sich der Bonner Bürovermietungsmarkt überzeugend stabil. Das Bonner Team von Larbig & Mortag Immobilien ermittelte eine Gesamtvermietungsleistung von rund 141.000 m² Bürofläche.
Zurückblickend ist dies die höchste Vermietungsleistung der vergangenen zehn Jahre. Die Durchschnittsmiete steigt leicht – Spitzen-/ und Höchstmiete gewinnen ebenfalls an Niveau. Umsatztreiber des Bonner Büromarktes war erneut die Öffentliche Verwaltung – Universität Bonn mit dem größten Einzelabschluss.
Das Vermietungsgeschehen
Im Jahr 2021 konnten die Gewerbespezialisten von Larbig und Mortag Immobilien, exklusiver Partner der NAI apollo group, insgesamt 96 Vermietungen (2020: 98 Abschlüsse) auf dem Bonner Büromarkt ermitteln. 68 dieser Mietvertragsabschlüsse wurden durch Unternehmen in der Größenordnung bis ca. 500 m² finalisiert. Die größte Einzelvermietung des Jahres 2021 wurde durch die Universität Bonn mit rund 22.000 m² neu angemieteter Bürofläche im Bonner Zentrum finalisiert. Insgesamt konnte eine Flächenumsatz von circa 140.871 m² mietvertraglich vereinbarter Bürofläche ermittelt werden. Im Vergleich zum Vorjahr 2020 entspricht dies einer Steigerung von rund 47,0 Prozent (2020: 95.895 m²). Dieser Vergleich verdeutlicht, wie positiv das Gesamtjahr 2021 zu bewerten ist und wir krisensicher der Bonner Büromarkt war. In den zurückliegenden fünf Jahren konnte ausschließlich in 2018 ein vergleichbares Vermietungsergebnis erzielt werden. Dort wurde eine Vermietungsleistung von etwas über 120.000 m² Bürofläche ermittelt.
Öffentliche Verwaltung weiterhin stärkste Branche
Wie bereits in den vergangenen Jahren, bildet die Öffentliche Verwaltung weiterhin die tragende Säule des Bonner Vermietungsgeschehens. Insgesamt sicherten sich Nutzer dieser Branche rund 71.017 m² (2020: 58.307 m²) Bürofläche durch neu abgeschlossene Mietverträge. Dies entspricht einem Marktanteil von knapp 50,4 Prozent. Auch in den kommenden Monaten und Jahren hängt das Vermietungsergebnis in Bonn weiterhin von Aktivitäten der Öffentlichen Verwaltung ab. Durch das klare Bekenntnis der neuen Bundesregierung zur Bundesstadt Bonn wird die Beethovenstadt auch weiterhin als zweites politisches Zentrum der Bundesrepublik Deutschland gefördert und gefestigt. Der größte Einzeldeal innerhalb dieser Branche wurde bereits im 1. Halbjahr 2021 in der Liegenschaft Godesberger Allee 83-91 mit rund 18.620 m² durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) realisiert. Apropos BImA: fünf von acht Mietvertragsabschlüssen über 5.000 m² wurden ebenso durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben abgeschlossen. Allein diese Abschlüsse entsprechen einer vermittelten Fläche von rund 59.000 m² Bürofläche.
Leerstandsquote auf negativen Rekordkurs
Die Leerstandsquote liegt zu Ende des Jahres 2021 bei 1,87 Prozent. Dies entspricht einem Leerstand von circa 75.045 m² Bürofläche. Die deutliche Reduzierung der Leerstandsquote im Vergleich zum Vorjahr (2020: 2,67 Prozent) resultiert aus der überaus positiven Vermietungsleistung und der zeitgleich geringen Bauaktivität und Fertigstellung von Neubauflächen auf dem Bonner Büromarkt. Bei einem solch hohen Vermietungsergebnis fehlen schlichtweg nachrückende Flächenangebote. Auch kurz- und mittelfristig ist weiterhin mit keiner Entspannung der Leerstandsquote zu rechnen. Derzeit befinden sich einige Großanmietungen über 5.000 m² in finalen Anmietungsgesprächen, sodass die daraus resultierenden Anmietungen im Laufe des 1. Quartals 2022 für eine weitere Verknappung vakanter Bestandsflächen auf dem Bonner Büromarkt sorgen werden.
Durchschnittsmiete steigt leicht – Höchst-/ und Spitzenmieten nehmen ebenfalls zu
Der von Larbig & Mortag Immobilien prognostizierte Druck auf die Durchschnittsmiete hat sich im Laufe des Jahres 2021 weiter erhöht. Die Durchschnittsmiete steigt auf 12,99 EUR/ m² und zieht im Vergleich zu 2020 (12,49 EUR/ m²) um 0,50 EUR/ m² an. Bereits in den zurückliegenden Betrachtungszeiträumen war die Durchmischung der unterschiedlichen Objektqualitäten nicht vergleichbar wie in den zurückliegenden Jahren. Auch aufgrund der Corona Pandemie und den damit einhergehenden, erhöhten Anforderungen an die technische Ausstattung der Gebäude, legen Unternehmen den Fokus auf qualitative Büroflächen. Anmietungen deutlich unterhalb der 10-Euro-Marke werden fast ausschließlich noch bei Interimsanmietungen oder bei Abschlüssen in weniger nachgefragten Teilmärkten finalisiert. Die Höchst-/ und Spitzenmieten nehmen im Vergleich zum Vorjahr merklich zu. Die Höchstmiete wurde im Bundesviertel mit 24,00 EUR/ m² abgeschlossen (2020: 22,82 EUR/ m²) und die Spitzenmiete mit 22,53 EUR/ m² (2020: 21,61 EUR/ m²) resultiert aus Abschlüssen in den Teilmärkten Bundesviertel und Bonn-Beuel.
Citylage mit Abstand gefragtester Teilmarkt
Im jährlichen Wechselspiel der Teilmärkte Bundesviertel und Citylage (Zentrum, Nordstadt, Südstadt und Weststadt), war letzterer mit einer Vermietungsleistung von circa 77.132 m² vermittelter Bürofläche und einem Marktanteil von rund 54,75 Prozent deutlich gefragtester Teilmarkt der Bundesstadt. Im Bonner Bundesviertel konnte ca. 45.051 m² Bürofläche mietvertraglich vereinbart werden. Im Vergleich zum Vorjahr ist dieses Ergebnis allerdings auf einem vergleichbaren Niveau (2020: 40.525m²). Dieses klare Bild resultiert vorrangig aus den Großanmietungen der Universität Bonn mit rund 31.000 m² angemieteter Mietfläche.
Prognose für das Jahr 2022
Das sehr gute Vermietungsgeschehen des Jahres 2021 resultierte aus vielen Anmietungen über 5.000 m² sowie drei Großabschlüssen über 10.000 m² Bürofläche. Die Nachfrage an qualitativen Büroflächen wird auch im Laufe des Jahres 2022 unter den aktuellen Umständen voraussichtlich bestehen bleiben. Es ist weiterhin mit Großanfragen der Öffentlichen Hand zu rechnen und die Universität Bonn wird auch im Jahr 2022 weitere Flächen hinzumieten. Neben der Sanierung des Haupthauses ist die Rheinische Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn durch den Exzellenzstatus eine der begehrtesten Universitäten für nationale sowie internationale Studierende. Zwar sorgt die Gesamtentwicklung rund um das Infektionsgeschehen zu Ende des Jahres 2021 für erneute Unsicherheiten bei vielen Unternehmen, allerdings zeigt die Entwicklung des zurückliegenden Zeitraumes, dass einhergehend mit einer Entspannung der Zahlen im Frühjahr vermehrt Büroflächen benötigt werden. Weiterhin werden die Aktivitäten der Öffentlichen Verwaltung das Marktgeschehen stark beeinflussen. Viele für 2020 und 2021 geplante Flächengesuche aus der freien Marktwirtschaft wurden immer wieder verschoben. Gleichlautend konnten die jeweiligen Nutzer die auslaufenden Mietverträge geringfügig mit kurzen Laufzeiten verlängern, sodass die Suchen im Laufe des 1. Quartals 2022 erneut angestoßen werden müssen. Kritisch zu bewerten ist weiterhin die Entwicklung der Leerstandsquote, die im Laufe des kommenden Jahres weiterhin unter Druck geraten wird. Einige Neubauprojekte werden sich im Jahr 2022 in einem zeitlichen Status befinden, die einen Mietvertragsabschluss zulassen werden.
