Der Bonner Büromarkt - 1. Halbjahr 2022

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

Der Bonner Bürovermietungsmarkt liegt zum 1. Halbjahr 2022 deutlich unter dem 5-Jahresdurchschnitt! Historisch niedrige Leerstandsquote und ausbleibende Großanmietungen bestimmen die ersten sechs Monate.


Nach dem, trotz Pandemiesituation, hervorragenden Vermietungsergebnis im Gesamtjahr 2021, konnte das 1. Halbjahr 2022 nicht an die starke Marktdynamik des vergangenen Jahres anknüpfen. Bis zum 30.06.2022 konnte lediglich ein Mietvertragsabschluss über 5.000 m² (Gesamtjahr 2021: 8 Stück) ermittelt werden. Innerhalb der ersten sechs Monate des Jahres 2022 wurden 37 Mietvertragsabschlüsse analysiert – zum gleichen Bewertungszeitpunkt des Vorjahres konnten bereits 51 Mietvertragsabschlüsse ermittelt werden. Weiterhin tragende Säule des Bonner Bürovermietungsmarktes ist die Öffentliche Verwaltung, die einen Marktanteil von rund 62,0 Prozent ausmacht.

Hauptverantwortlich für den Umsatzrückgang sind laut dem Bonner Maklerhaus von Larbig & Mortag Immobilien mehrere Faktoren. Zum einen sorgt die historisch geringe Leerstandsquote (1. Halbjahr 2022: 1,65 Prozent) für ein äußerst verknapptes Angebot und zum anderen trägt die Gesamtsituation rund um die steigende Inflation, politische Auseinandersetzungen sowie die Angst vor potenziellen, erneuten Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie im weiteren Verlauf des Jahres zur Vorsicht von Unternehmen bei der Frage nach räumlichen Veränderungen bei. Zusätzlich befinden sich viele Suchende derzeit in laufender Findungsphase hinsichtlich zukunftsfähiger Bürostrukturen. Aktuell stößt die Bundesanstalt für Immobilien (BImA) derzeit keine bis sehr wenige neue Erkundungsverfahren an. 

Aus den ermittelten Mietvertragsabschlüssen resultiert eine Vermietungsleistung für das 1. Halbjahr 2022 i.H.v. circa 36.564 m². Der Sektor der Öffentlichen Verwaltung ist, trotz deutlicher Reduzierung der Anfragen, der Hauptabnehmer an Büroflächen des Bonner Bürovermietungsmarktes. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die durchgeführten Anmietungen aus Anfragen der Vorjahre resultierten. Diese Branche konnte sich rund 22.657 m² Bürofläche (Marktanteil: 62,0 Prozent) sichern. 

In welcher Abhängigkeit der Bonner Bürovermietungsmarkt von dieser Branche steht, zeigen die Mietvertragsfälle in den Flächengrößen ab 2.000 m². Innerhalb der ersten sechs Monate des Jahres 2022 wurden in diesem Segment lediglich vier Mietvertragsabschlüsse gezählt. Der einzige Großabschluss mit rund 18.700 m² entspricht bereits einem Marktanteil der Flächenabnahme von rund 51,0 Prozent. Diese Anmietung wurde durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben im Objekt Friedrich-Ebert-Allee 114-116 durchgeführt. Zwar konnten die Bonner Spezialisten von Larbig & Mortag einen Mietvertrag der Deutschen Telekom um weitere 30.000 m² Mietfläche erfolgreich verhandeln – da es sich jedoch um eine Verlängerung der bereits angemieteten Büroflächen des Nutzers handelte, zählt dieser Flächenabsatz gemäß gif-Definition nicht in das Vermietungsergebnis.

Ein weiterhin dynamisches Anfrageverhalten ist im Größensegment 200 m² bis 500 m² wahrzunehmen. Hier wurden insgesamt 16 Mietvertragsabschlüsse und somit rund 43,2 Prozent aller ermittelten Mietvertragsabschlüsse registriert. 

Innerhalb der Größenordnung zwischen 500 m² und 1.000 m² konnten im Laufe der ersten sechs Monate in 2022 vier Mietvertragsabschlüsse ermittelt werden – zum selben Zeitpunkt der Erhebung im Jahr 2021 waren es in diesem Größensegment drei neu abgeschlossene Mietverträge. Das Flächensegment zwischen 1.000 m² und 2.000 m² kann traditionell in Bonn nur schwer bedient werden. Im 1. Halbjahr 2022 wurden keine Mietvertragsabschlüsse von Büroflächen in dieser Größenordnung ermittelt. Ursächlich für diese Entwicklung ist das fehlende Flächenangebot in dieser Größenordnung sowie die Unentschlossenheit der Nutzer dieser Größenordnung mit Blick auf das zukünftige Modell der eigenen Büroarbeit. Die Durchschnitts-/ und Höchstmieten stehen unter Druck und konnten mit 12,48 EUR/ m² und 20,50 EUR/ m² ermittelt werden. Im Vergleich zum Vorjahr fallen diese recht deutlich um 0,50 EUR/ m² bzw. um 3,50 EUR/ m². Diese Momentaufnahme wird sich im Laufe des 2. Halbjahres jedoch wieder in Richtung der aus den Vorjahren üblichen Ergebnissen verändern, da mit weiteren Mietvertragsabschlüssen im oberen Mietpreissegment zu rechnen ist.

Die Leerstandsquote bleibt auch im Verlauf des Jahres 2022 kritisch und erreicht zum Halbjahr mit 1,65 Prozent fast die niedrigste Leerstandquote innerhalb der vergangenen zehn Jahre. Lediglich im Jahr 2018 wurde mit 1,60 Prozent eine noch niedrigere Leerstandsquote erreicht. In Summe stehen dem Bonner Bürovermietungsmarkt somit nur noch rund 69.000 m² Bürofläche für einen kurzfristigen Bezug zur Verfügung. Im Vergleich zum Jahr 2021 (1,87 Prozent) verliert die Leerstandsquote um rund 0,22 Prozentpunkte.

Larbig & Mortag Immobilien rechnet im Verlauf des zweiten Halbjahres mit weiteren Abschlüssen oberhalb der 10.000 m² - Marke sowie oberhalb von 20.000 m² Mietfläche. Die Aktivitäten für Flächen bis 1.000 m² werden unbeirrt der aktuellen und globalen Multikrisen weiterhin hoch bleiben und Mietvertragsabschlüsse generieren. Entscheidend wird die Anfragesituation von Unternehmen aus der freien Wirtschaft für Flächen ab 1.000 m² sowie der größten Flächenabnehmer, der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und der Universität Bonn. Die zum Ende des Jahres 2021 prognostizierte Gesamtjahresleistung zwischen 90.000 m² und 100.000 m² bleibt weiterhin realistisch und wäre unter Berücksichtigung aller aktuellen, gesellschaftlichen Herausforderungen ein sehr gutes Gesamtjahresergebnis.

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