Thema Nutzungsänderungen – Warum und Wieso?

von LPC

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Was Nutzungsänderungen sind und warum Sie diese unbedingt beachten sollten, wenn Sie eine neue Immobilie suchen!

Was sind Nutzungsänderungen?

Jede Büro- bzw. Gewerbefläche hat eine offizielle Nutzungsdefinition, die bei dem zuständigen Bauamt im Bauplan hinterlegt ist. So ist beispielsweise bei dem Bauamt für eine Bürofläche die Nutzung „Büro“ und bei einer Arztpraxis die Nutzung „Arztpraxis“ hinterlegt. Somit ist genau vorgegeben, wofür die jeweilige Fläche verwendet werden darf. Zusätzlich müssen dahingehend für diese Fläche die ASR eingehalten werden (Böden, Raumgröße, Türenanzahl etc.).

Eine Nutzungsänderung wäre zum Beispiel die Umwandlung eines Fitnessstudios in einen Büroraum. Soll eine Nutzungsänderung stattfinden, muss diese immer offiziell beantragt werden, denn ein Verstoß gegen die Regeln der Nutzungsänderung kann mit hohen Strafen geahndet werden. Bevor Sie also eine Nutzungsänderung planen, sollten Sie bei dem zuständigen Bauamt die Vorgaben erfragen und abklären, ob Sie eine Nutzungsänderung beantragen müssen oder nicht.

In der Regel gilt eine Nutzungsänderung für folgende Vorhaben:

  • Der Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum
  • Der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum
  • Der Umwandlung von privatem Wohnraum zu vermietetem Wohnraum
  • Eine Erweiterung von Verkaufsflächen

Was muss geändert werden?

Sie wollen einen Wohnraum in einen Gewerberaum umwandeln? Dann müssen Sie sämtliche Vorlagen der ASR einhalten. So müssen zum Beispiel ausreichend Fluchtwege und Notausgänge vorhanden sein, es müssen Vorlagen zum Schall- und Brandschutz beachtet werden und die Raumhöhe muss ausreichend hoch sein. Bitte beachten Sie: Je mehr Änderungen Sie umsetzen möchten, desto schwieriger wird es, diese beim Bauamt genehmigen zu lassen. Wenn Sie große Änderungspläne bzw. Pläne zum Umbau haben, sollten Sie unbedingt einen Architekten hinzuziehen, um sich beratschlagen zu lassen.

Wer beantragt die Nutzungsänderung?

Wenn Sie eine Nutzungsänderung beantragen wollen und Sie Eigentümer der Immobilie sind, dann müssen Sie die Beantragung selbst übernehmen. Wenn Sie nur Mieter sind, dann müssen Sie mit dem Eigentümer über Ihr Vorhaben sprechen, sein Einverständnis einholen und dieser muss sich dann um die Nutzungsänderung beim Bauamt kümmern. Trivial, aber dennoch wichtig: Nehmen Sie keine Nutzungsänderung ohne die vorherige Absprache mit dem Eigentümer oder ohne notwendige Baugenehmigung durch das Bauamt vor. Ein solches Unterfangen wird mit hohem Bußgeld geahndet, eines Baustopps und je nach Fortschritt der ungenehmigten Baumaßnahmen, mit einem Zurückbauen in den Ursprungszustand.

Kosten für die Beantragung der Nutzungsänderung

Die Kosten für die Beantragung der Nutzungsänderung lassen sich nur sehr schwer vorab festlegen, denn dies ist abhängig von dem Umfang der Änderungen sowie von den Preisen der jeweiligen Gemeinde. Ob der Eigentümer oder der Mieter die Kosten trägt, muss vorher abgeklärt werden, denn dazu gibt es keine pauschale Regelung. Generell gilt: Kosten werden auch bei Ablehnung des Änderungsantrags fällig.

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