Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht besagt, dass jemand ein vorrangiges Recht auf den Kauf einer Immobilie hat. Allerdings gilt das nur beim Verkauf, ausgenommen sind Schenkung, Zwangsvollstreckung, Erbfolgen, Tauschgeschäfte etc. Das Vorkaufsrecht wird in vier unterschiedliche Formen unterteilt
Zunächst gibt es das dingliche Vorkaufsrecht, auch das klassische Vorkaufsrecht genannt. Dies wird grundsätzlich im Grundbuch eingetragen. Auch wenn bereits ein Kauf erfolgt ist von einem Dritten, wird dieser ungültig, da das Grundbuch gesichert ist. So ist es auch nicht möglich das Vorkaufsrecht zu vererben, es müsste im Grundbuch dementsprechend festgelegt sein, dass das Vorkaufsrecht an den Erben übergeht. Andernfalls erlischt das Vorkaufsrecht beim Tode.
Des Weiteren gibt es das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Der Vertrag gilt für bewegliche und unbewegliche Dinge. Hierbei wird ein Privatvertrag geschlossen, in dem alles vereinbart werden kann. Dadurch dass es nicht im Grundbuch vermerkt wird, kann bspw. die Immobilie auch durch einen Dritten rechtskräftig gekauft werden. Dann ist jedoch der Verkäufer, der den Vorkaufsberechtigten umgangen ist, schadensersatzpflichtig. Der Vorkaufsberechtigte hat dennoch keinen Anspruch mehr auf die Immobilie. Somit sichert das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nicht das Grundstück, bzw. die Immobilie, sondern nur den Schadensersatzanspruch.
Das Dritte wäre das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Dies besagt, dass die Gemeinde/Stadt grundsätzlich ein Vorkaufsrecht hat. Die Ausübung kann nur bei einem triftigen Grund erfolgen, z.B. beim Interesse des Allgemeinwohls und im Hinblick auf folgende Gesetze: Eisenbahngesetz, Denkmalschutzobjekt, Naturschutzgesetz, Wasserrecht, Reichssiedlungsgesetz. Das Vorkaufsrecht wird grundsätzlich nicht immer im Grundbuch eingetragen, außer wenn es:
- Flächen für öffentliche Zwecke sind
- sich um Umlegungsgebiete handelt und umsortiert werden soll
- ein festgelegtes Sanierungsgebiet ist
- ein Gestaltungsbereich einer Ersatzsatzung ist
Bei allen anderen Fällen darf das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, ebenso beim Verkauf an Verwandte.
Zuletzt gibt es das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter. Dies wird jedoch nicht im Grundbuch eingetragen und gilt nicht im Falle des Verkaufs an Familienangehörige. Ein Beispiel hierzu wäre, dass ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden und somit die aktuellen Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben.
Ein Rücktrittsrecht beim Vorkaufsrecht gibt es nicht. Sobald der Vorkauf ausgeübt worden ist, ist es bindend. Wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird, kann der Verkäufer zurücktreten und Schadensersatz geltend machen oder er kann die Zahlung vollstrecken.
