Die Indexklausel im Gewerbemietrecht
Die Indexklausel oder auch Gleitklausel, Preisklausel oder Wertsicherungsklausel genannt, dient der Regulation des Mietpreises einer Immobilie im Gewerbebereich. Sie soll den Mietpreis entsprechend der Inflations- bzw. Deflationsrate anpassen und ist in den meisten Gewerbemietverträgen zu finden.
Als Bezugsgröße muss der Preisindex eines Statistischen Amtes hinzugezogen werden, Bsp.: Verbraucherpreisindex. Wichtig zu wissen und zu beachten ist jedoch: Nicht alle Formen und Varianten der Indexklausel sind zulässig.
Grundsätzlich muss zwischen echten und unechten Indexklauseln differenziert werden.
Bei ersterer wirkt sich die Veränderung des zum Vergleich gezogenen Preisindexes direkt auf den zu zahlenden Mietzins aus. Sie ist zudem grundsätzlich unzulässig, es sei denn der Vermieter verzichtet für mindestens zehn Jahre auf das ordentliche Kündigungsrecht oder der Mieter hat das Recht auf eine Verlängerung der Vertragsdauer von derselben Zeit.
Bei der unechten Indexklausel hingegen passt sich die Miete nicht automatisch an, sondern kann sich nur durch vorherige Vertragsverhandlungen verändern. Sie ist grundsätzlich immer wirksam und rechtszulässig. Einzige Ausnahme stellen sogenannte „Upwards-Only-Klauseln“ dar, bei der der Mietpreis nur nach oben korrigiert werden kann, aber im Falle einer Deflation gleich bleibt. Diese Klauseln dürfen nämlich keine der Vertragsparteien benachteiligen. Dazu zählt auch die überproportionale Änderung des Mietpreises im Verhältnis zur Bezugsgröße – unterproportional hingegen, ist jedoch zulässig.
Verstößt eine vereinbarte Indexklausel gegen diese Auflagen ist sie zwar unzulässig, jedoch nicht unbedingt unwirksam. Dazu muss sie zunächst offiziell rechtlich als unwirksam festgestellt werden. Zu beachten ist dabei: Die Miete kann in solchen Fällen nicht vom Mieter zurückgefordert werden. Aus der Sicht des Vermieters ist es jedoch sehr wohl möglich, die Mietdifferenz der letzten 3 Jahre einzuholen.
Zum Schluss ein nützlicher Hinweis für den Realfall: Vom Vorteil ist es für den Mieter immer, eine Vereinbarung im Mietvertrag festzuhalten, die den Vermieter verpflichtet, den Mieter vor einer Mieterhöhung zu benachrichtigen. Dadurch kann unerwarteten Kostenanstiegen vorgebeugt und ggf. Verhandlungsspielraum geschaffen werden.
