Der Kölner Büromarkt - Gesamtjahr 2021

Der Kölner Büroimmobilienmarkt lässt 2021 mit einem so nicht zu erwartenden Büroflächenumsatz aufhorchen. Insbesondere aufgrund möglicher Folgewirkungen durch die Coronapandemie, war nicht mit einer Zunahme von circa 40 Prozent zum Vorjahr zu rechnen. Aufgrund der hohen Vermietungsleistung nimmt auch die Leerstandsquote wieder ab. Die Höchstmiete steigt auf 31,50 €/ m².

Der positive Trend aus dem 3.Quartal 2021 (+14 Prozent Flächenumsatz) wird durch großflächige Anmietungen verstärkt und in Köln kann zum Jahresende ein Flächenumsatz von circa 300.000 m² gemeldet werden. Somit liegt der Kölner Büromarkt zum Jahresende 40 Prozent über dem Vorjahr (215.000 m²). Diese gute Vermietungsleistung ist insbesondere auf eine starke Nachfrage der öffentlichen Hand zurückzuführen, welche 1/3 des Flächenumsatzes ausmacht. Insgesamt hat die öffentliche Hand etwa 100.000 m² Bürofläche im Jahr 2021 in Köln angemietet, darunter fünf Vermietungen im Bereich von über 10.000 m².

Dies täuscht jedoch auch darüber hinweg, dass Großgesuche aus der freien Wirtschaft weiterhin Mangelware am Kölner Büromarkt bleiben und mit Iqwig, Stiftung für Qualität und Wirtschaftlichkeit im Gesundheitswesen (8.000 m²) lediglich ein Unternehmen im Bereich von über 5.000 m² neben der öffentlichen Hand zu finden ist. Darauf folgt die Kanzlei CBH Rechtsanwälte mit rund 5.000 m² und die Kunsthochschule für Medien mit 4.950 m² (vermittelt durch Larbig & Mortag).

Auch die Branchenverteilung wird deutlich von der öffentlichen Hand mit einem Marktanteil von etwa 35 Prozent dominiert. Dahinter folgt die Branche „Gesundheitswesen“ mit einem Marktanteil von circa acht Prozent.

Im Bereich zwischen 2.000 m² und 5.000 m² konnten 13 Vermietungen (Vorjahr: 8) gezählt werden was ebenfalls ein gutes Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr ist. Der Bereich von unter 2.000 m² weist auch in diesem Jahr wieder konstant gute Ergebnisse auf. In diesem Bereich konnte allein die Larbig & Mortag Immobilien GmbH rund 80 Transaktionen mit einer Gesamtfläche von circa 34.000 m² vermitteln.

Besonders stark präsentiert sich in diesem Jahr der Teilmarkt Ehrenfeld/ Braunsfeld. Dieser hat einen Marktanteil von 33 Prozent. Einen großen Anteil haben an diesem Ergebnis vier Vermietungen von über 10.000 m² an die öffentliche Hand in diesem Teilmarkt. Den zweiten Platz belegt der Teilmarkt Altstadt Nord mit etwa 11 Prozent Marktanteil und einer Vermietungsleistung von circa 33.000 m².

Die Leerstandsquote geht nach etwa eineinhalb Jahren erstmals wieder zurück und liegt derzeit bei 3,2 Prozent. Dies entspricht einer verfügbaren Bürofläche von circa 262.000 m². Im Vorjahreszeitraum lag die Quote bei 3,64 Prozent und damit 12 Prozent über dem diesjährigen Ergebnis. Der kurzfristige Leerstandzuwachs aufgrund von Flächen, welche im Zuge der Coronapandemie zur Nachvermietung auf dem Markt angeboten wurden, konnte durch die hohe Vermietungsleistung in diesem Jahr wieder ausgeglichen werden. Die Abnahme der Leerstandsquote wird in Teilmärkten des Kölner Stadtgebietes, wie zum Beispiel der Innenstadt, teilweise zu einem Nachfrageüberhang bei dem Flächenangebot führen. Insbesondere Großgesuche im Bereich von über 5.000 m² treffen auf ein sehr limitiertes Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen.

Die Mietpreise zeigen sich zu Ende 2021 in allen Bereichen auf Rekordniveau. Die Durchschnittsmiete übersteigt mit 14,38 €/ m² erstmals die 14,00 €-Marke und liegt acht Prozent über dem Vorjahresergebnis. Die Spitzenmiete liegt mit 27,63 €/ m² ebenfalls über dem bisherigen Höchstwert, welcher im Jahr 2019 mit 27,14 €/ m² erzielt wurde. Insbesondere hochpreisige Vermietungen im Bereich Rudolfplatz und Kaiser-Wilhelm-Ring führen zu diesem ausgesprochen hohen Ergebnis. Mit einer Höchstmiete von 31,50 €/ m² wurde in diesem Jahr erstmals die 30,00 €- Marke geknackt. Der Anstieg der Mietpreise ist auch auf gestiegene Bau- und Materialkosten zurückzuführen, welche insbesondere bei Neubauprojekten zu Preissteigerungen führten.

Für das erste Quartal 2022 deuten sich weitere Großvermietungen an die öffentliche Hand ab, welche teilweise in der Größenordnung von bis zu 40.000 m² Bürofläche liegen. Dies lässt darauf schließen, dass der Kölner Büroimmobilienmarkt mit einem guten Jahresstart rechnen kann. Zudem sind eine Vielzahl von Gesuchen auf dem Markt aktiv unterwegs, welche im 4. Quartal 2021 nicht mehr abgeschlossen werden konnten, jedoch für einen guten Jahresstart sorgen werden. Die Mietpreise werden aufgrund der Nachfrage und dem limitierten Angebot sowie der teils deutlichen Baupreissteigerungen weiter leicht steigen. Somit wird sich der Kölner Büroimmobilienmarkt auch im Jahr 2022 als krisensicher und stabil beweisen.

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