Kölner Büromarkt - 1. Halbjahr 2021

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

126.000 m² Vermietungsleistung im 1. Halbjahr 2021 führen zu 35 Prozent Steigerung des Büroflächenumsatzes. Aber auch die Leerstandsquote stieg deutlich auf 4,4 Prozent an.


Der Kölner Büroimmobilienmarkt präsentiert sich zum Halbjahr 2021 mit positiven Transaktionszahlen. Die ersten Folgewirkungen der Corona-Pandemie auf dem lokalen Büromarkt werden aber dennoch sichtbar. Die Leerstandsquote steigt auf Grund von Umstrukturierungen, Nachvermietungsszenarien bzw. Remote-Work-Anteilen.

Der positive Trend aus dem 1. Quartal 2021 (+ 125 Prozent Flächenumsatz) bleibt weiterhin bestehen und somit liegt der Kölner Büroimmobilienmarkt auch zum Halbjahr 2021 mit circa 126.000 m² vermittelter Bürofläche etwa 35 Prozent deutlich über dem Vorjahresergebnis (1. HJ 2020: circa 93.000 m²). Da im zweiten Quartal die Vermietungen im Bereich von über 10.000 m² ausblieben, lag die Vermietungsleistung mit circa 46.000 m² hinter dem ersten Quartal 2021 (circa 80.000 m²) zurück.

Damit konnte der Kölner Büroimmobilienmarkt erstmals eine höhere Transaktionsleistung als der Düsseldorfer Markt (circa 95.000 m²) erzielen. In Krisenzeiten präsentiert sich der Kölner Markt mit den geringsten Schwankungen im bundesweiten Vergleich.

Größter Abnehmer von Büroflächen bleibt mit circa 26 Prozent und circa 33.000 m² weiterhin die Öffentliche Hand. Im 2.Halbjahr 2021 rechnet Larbig & Mortag Immobilien mit weiteren großen Abschlüssen durch die Öffentliche Hand. So zeichnet sich bereits eine dritte Anmietung in Köln-Ehrenfeld von circa 19.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Quartal konnten in diesem Teilmarkt bereits zwei Transaktionen von insgesamt 25.000 m² registriert werden. Damit werden die Transaktionen der öffentlichen Hand den Büroimmobilienmarkt in 2021 bestimmen. Hierdurch werden sowohl die Branchenverteilung als auch die Lageverteilung maßgeblich geprägt.

Zurückhaltender sind hierzu im Vergleich die privatwirtschaftlichen Unternehmen durch Umstrukturierungsüberlegungen und die weiterhin vorherrschende Unsicherheit im Rahmen der Corona-Pandemie. Im Größenbereich über 5.000 m² konnten lediglich zwei Vermietungen ausgewertet werden. Zum einen hat die Kanzlei CBH das Neubauprojekt „Haus am Rudolfplatz“ mit circa 5.000 m² angemietet. Zum anderen konnte Larbig & Mortag Immobilien circa 5.500 m² sehr langfristig an die Kunsthochschule für Medien im Objekt Heumarkt 14 vermitteln. Im Bereich zwischen 2.000 m² und 5.000 m² konnten fünf Vermietungen gezählt werden.

Der Büromarkt Köln konnte darüber hinaus durch seine breite Branchendurchmischung und großer Anzahl an KMU-Unternehmen und Startups im Bereich unter 2.000 m² punkten. Dieser Größenbereich ist historisch die verlässliche Basis des Büroimmobilienmarktes. In diesem Bereich konnte Larbig & Mortag Immobilien 42 Transaktionen mit einer Gesamtfläche von ca. 17.000 m² begleiten. Viele KMUs blicken durch die zum Halbjahr deutlich gesunkenen Inzidenzwerte wieder positiv in die wirtschaftliche Entwicklung und treiben Expansionspläne voran. Dies beflügelt den lokalen Büroimmobilienmarkt.

Mit circa 36 Prozent Marktanteil ist die Kölner Innenstadt der gefragteste Teilmarkt im ersten Halbjahr 2021 gewesen. Den zweiten Platz belegt der Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld auf Grund der o.g. Großanmietungen der öffentlichen Hand. Auf Platz drei folgt der Teilmarkt Köln West ebenfalls auf Grund einer Großanmietung von circa 16.000 m² durch die öffentliche Hand.

Die Leerstandsquote hat sich zum Halbjahr 2021 deutlich verändert. Mit derzeit 4,4 Prozent legte diese deutlich im Vergleich zum Vorjahr zu (1. HJ 2020: 2,70 Prozent). Dies ist auf circa 60.000 m² Nachvermietungsflächen zurückzuführen, welche überwiegend durch große Konzerne kurzfristig auf den Markt als großflächige Angebote ab 4.000 m² strukturiert sind. Darüber hinaus führt die Flächenaufgabe von circa 38.000 m² von Galeria Kaufhof in zentraler Innenstadtlage zu diesem insgesamt deutlichen Anstieg.

Durch die Erhöhung der Leerstandsquote ist die Auswahl an verfügbaren Büroflächen für aktuelle Mietflächengesuche im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Besonders profitieren Unternehmen ab einer Gesamtfläche von 4.000 m². So konnte Larbig & Mortag Immobilien in diesem Bereich 19 Flächenangebote mit einem Gesamtvolumen von ca. 150.000 m² zählen. Unter 4.000 m² befinden sich derzeit circa 220 Objekte mit einem Volumen von circa 200.000 im gesamten Stadtgebiet in aktiver Vermarktung.

Die Durchschnittsmiete schließt zum Halbjahr mit 14,00 €/m² ab. Dieser Wert liegt circa sieben Prozent über dem Vorjahresergebnis (1. HJ 2020: 13,10 €/ m²) und ist insbesondere auf eine höhere Anzahl von Vermietung im Bereich Innenstadt zurückzuführen. Dies spiegelt sich auch in der Höchst- und Spitzenmiete dementsprechend wieder. Die Spitzenmiete liegt mit 27,20 €/m² mit circa 15 Prozent über dem Vorjahreswert mit 23,60 €/m². Bei der Höchstmiete konnte im ersten Halbjahr erstmals die Marke von 30,00 € überschritten werden. Durch eine Vermietung im Bereich Kaiser-Wilhelm-Ring/ Mediapark konnte ein Spitzenwert von 31,50 €/ m²erzielt werden

Knapp 160 Vermietungen wurden im Halbjahreszeitraum (H1 2021: 190) erfasst und ausgewertet.

Aufgrund der verbesserten Corona-Lage in Deutschland und insbesondere in der Metropolregion Köln- Bonn kann nun ein positiverer Blick auf das 2. Halbjahr geworfen werden. Larbig & Mortag rechnet damit, dass der Büroflächenumsatz bis zum Jahresende 2021 leicht unter dem 10-Jahresdurchschnitt (ca. 290.000 m²) abschließen wird. Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien gehen von einem Gesamtjahresumsatz des Kölner Büromarktes von circa 270.000 m² aus.

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