Büromarkt Köln - Gesamtjahr 2020

von Sanela Hodovic

von Sanela Hodovic

Kölner Büroimmobilienmarkt bleibt deutlich hinter dem Vorjahr zurück – ca. 215.000 m² vermittelte Bürofläche. Der Kölner Büroimmobilienmarkt 2020 bekommt deutlich die negativen Folgen von der Corona-Pandemie zu spüren und bleibt klar hinter den Erwartungen zurück. So konnten lediglich 215.000 m² Bürofläche vermittelt werden und der Leerstand nimmt seit langer Zeit wieder zu. Die Mieten bleiben jedoch stabil und auch die anhaltend gute Bautätigkeit und Großvermietungen können als positive Signale für 2021 gewertet werden.


Nach langer Zeit bzw. erstmals seit 2008 nimmt der Leerstand in der Domstadt wieder zu und erhöht sich auf knapp 3,60 Prozent, was etwa 297.000 m² verfügbarer Bürofläche entspricht. Die Leerstandsquote ist somit weiterhin auf einem geringen Niveau, jedoch konnte sie im Vergleich zum Vorjahr 2019 mit 2,23 Prozent um satte 60 Prozent zulegen. Dies ist insbesondere auf eine Vielzahl von Flächen zurückzuführen, die kurzfristig zur Unter- oder Nachvermietung am Markt platziert wurden und dementsprechend das Angebot erhöhen.

Nach dem hervorragenden Jahr 2019 waren die Erwartungen für 2020 hoch und es wurde mit einem Ergebnis von bis zu 300.000 m² vermittelter Bürofläche gerechnet. Diese Erwartungen wurden bereits zu Beginn der Corona-Pandemie im März 2020 deutlich gedämpft und somit sind die 215.000 m² vermittelte Bürofläche ein unerwartetes aber angemessenes Ergebnis für das Jahr 2020. Nach dem schwachen ersten Halbjahr 2020, welches 31 Prozent hinter dem Vorjahr zurück lag, rechnete die Immobilienbranche mit einem noch schlechteren Ergebnis. Der Rückstand zum Vorjahr konnte bis zum Jahresende auf circa 27 Prozent reduziert werden (vgl. Düsseldorf - 47 Prozent). Positiv hervorzuheben ist die Anzahl an abgeschlossenen Mietverträgen. Hier konnten die Experten von Larbig & Mortag Immobilien ca. 380 Einzelabschlüsse zählen und auswerten.

Die Transaktionen waren in 2020 deutlich von Ungewissheit und Umstrukturierungsgedanken geprägt. Umzugswillige Unternehmen haben überwiegend ihr eigenes Raumanforderungsprofil auf Grund der Pandemielage überarbeiten müssen und über die Ausweitung oder Einführung von Homeoffice bzw. mobiles Arbeiten nachgedacht. Diese Prozesse haben die Anmietungsvorhaben deutlich im Zeitraum März bis Juni 2020 gebremst. Vermieter mussten auf diese Fragestellungen ebenso schnell reagieren und entsprechende Flexibilität in der Raum- aber auch Vertragsgestaltung zeigen. Weitestgehend unbeeindruckt von Corona zeigt sich die Mietpreisentwicklung. Die Durchschnittsmiete schließt das Jahr mit 13,32 €/ m² ab und liegt nur knapp hinter dem Vorjahresergebnis von 13,80 €/ m² zurück. Bei der Höchstmiete gab es zu Jahresbeginn 2020 die Erwartung, erstmals den Mietpreis von 30,00 €/ m² zu erreichen. Diese Erwartung konnte nicht erfüllt werden, jedoch ist die erzielte Höchstmiete von 28,00 € /m² (2019: 29,00 €/ m²) unter den gegebenen Voraussetzungen positiv zu bewerten. Negative Auswirkungen gab es jedoch bei der Spitzenmiete, welche aufgrund der geringen Anzahl an hochpreisigen Abschlüssen in der Innenstadt mit 23,66 €/ m² stark abgenommen hat. Im Jahr 2019 wurde noch eine Spitzenmiete von 27,14 €/ m² erzielt, somit ist ein Rückgang von circa 13 Prozent zu verzeichnen.

Als weiteres, positives Signal für 2021 sind insbesondere die drei Großvermietungen im Bereich von über 10.000 m² zu bewerten, die mit insgesamt circa 22 Prozent der vermittelten Bürofläche einen maßgeblichen Anteil zu dem Jahresergebnis beitragen. Bei der größten Einzelvermietung im Jahr 2020 handelt sich um die Anmietung von 19.700 m² der KPMG AG auf dem Gelände der MesseCity im Stadtteil Köln Deutz. Dicht gefolgt von der Vermietung an die AOK Rheinland mit circa 18.000  m² in Porz-Gremberghoven. Bei der dritten Anmietung im Bereich von 10.000 m² handelt es sich um den Mietvertragsabschluss durch das Hauptzollamt Köln im Neubauprojekt „EhrenWert“ in Köln Ehrenfeld.

Die Bauaktivität auf dem Kölner Büromarkt ist derzeit mit circa 276.000 m² Bürofläche auf einem äußerst hohen Niveau und übertrifft auch den Wert aus 2019 mit 260.000 m² im Bau befindlicher Projekte. Die in 2020 fertiggestellten Büroflächen von circa 123.000 m² wurden im Markt zum größten Teil unmittelbar absorbiert oder waren bereits vor Abschluss der Bautätigkeiten vollvermietet. Es ist davon auszugehen, dass die aktuellen Bautätigkeiten und bevorstehenden Fertigstellungen zu einer Zunahme der verfügbaren Büroflächen führt, sofern sich die Nachfragesituation in 2021 nicht verbessert.  

Der Ausblick in das bereits begonnene Jahr ist so ungewiss wie nie zuvor. Der derzeitige Lockdown lässt kaum eine weitreichende Prognose für das Gesamtjahr zu. Die Experten von Larbig & Mortag Immobilien gehen aber von einem ähnlichen Jahresverlauf wie in 2020 aus und rechnen mit einem Flächenumsatz von circa 200.000 m² im Jahr 2021. Diese Prognose steht in Abhängigkeit von möglichen Großabschlüssen im Stadtgebiet. Die Entwicklung der Mieten sollte weitestgehend konstant bleiben. Die Durchschnittsmiete sowie Höchstmiete werden sich auf dem Jahresniveau von 2020 einpendeln, die Spitzenmiete hat Potenzial sich ein wenig zu steigern. Die vorherrschende Ungewissheit aus dem Jahr 2020 wird in 2021 abklingen und die Unternehmen werden informierter in die Anmietungsprozesse einsteigen. Homeoffice, mobiles oder flexibles Arbeiten sind keine Fremdworte mehr. Die Vermieter werden sich in 2021 auf leicht steigende Incentives einstellen müssen.

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